Fixadas teses acerca do atraso na entrega de imóvel

Nessa semana foram fixadas 04 (quatro) teses pela Segunda Turma do STJ, referentes a compra e venda de imóveis na planta.

Entre as teses apresentadas para votação e análise da turma, foi levantado questionamento acerca da possibilidade de se aplicar multa pelo atraso na entrega de imóvel na planta.

E nesse sentido, houve unanimidade no entendimento esposado pelo relator, o qual entendeu que as construtoras/incorporadoras devem indenizar o consumidor em caso de atraso na entrega do imóvel.

Além disso, o contrato deve prever de forma expressa o prazo para entrega do imóvel, o qual não deve ter prazo vinculado a liberação de eventual financiamento.

Ademais o dano ao consumidor nesses casos é presumido, não havendo que se falar em demonstração de eventual dano, o que enseja o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal.

Diante disso, o entendimento esposado pelo STJ com relação ao atraso na entrega de imóveis, vem suprir uma lacuna jurídica que causava grave insegurança jurídica ao consumidor.

Fonte: https://erao.jusbrasil.com.br/artigos/756512992/fixadas-teses-acerca-do-atraso-na-entrega-de-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20190916_8962&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Atraso na entrega de imóvel pela construtora: Quais os direitos do comprador?

A aquisição de imóveis em construção é algo que desperta o interesse de muitos consumidores e investidores pela possibilidade de aquisição por preços vantajosos em relação a valorização dos imóveis prontos, bem como pela possibilidade de pagamentos diretamente a construtora durante o andamento das obras. Estas e outras vantagens tem fomentado diariamente o mercado imobiliário.

Porém, nem tudo são flores. A aquisição de unidades em construção também envolve riscos. Há casos em que o sonho da casa própria ou até mesmo do lucro esperado pelos investidores se transformam em dores de cabeça para os envolvidos na relação comercial. A exemplo de inúmeros problemas que possam advir deste negócio imobiliário, tem-se o atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora.

Quando da assinatura da promessa de compra e venda o promissário comprador já sai com a expectativa do recebimento das chaves da unidade adquirida na data ajustada no contrato.

É comum que além do prazo previsto para entrega da unidade, se ajuste no contato um prazo de tolerância para resguardar a construtora de determinados imprevisto, o qual é frequentemente acertado em 180 dias. Há inúmeros julgados que chancelam a possibilidade de se ajustar um prazo de carência para a entrega do imóvel, sendo o prazo de 180 dias o atualmente admitido como tolerável, devendo-se em qualquer caso notificar o comprador sobre o atraso. (STJ, REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva - Terceira Turma, j. 21/09/2017.

No entanto, não é incomum que o prazo de carência fixado no contrato seja também descumprido por parte da construtora, permanecendo aquela em mora enquanto não realizar a efetiva entrega da unidade autônoma ao comprador.

Diante desse descumprimento contratual, há duas saídas que podem ser tomadas pelo consumidor: (a) exigir o cumprimento do contrato; ou (b) requerer a rescisão do contrato, mediante a restituição do valor pago a construtora devidamente atualizado. Em ambas as hipóteses também se mostra possível buscar a cobrança de eventuais multas contratuais, lucros cessantes pela não fruição do bem e pagamento de indenização por danos morais a depender do caso concreto.

Vejamos detidamente cada possibilidade.

Ambas as opções disponíveis ao consumidor remetem ao art. 475 do Código Civil ao prever que “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Se optar por exigir o cumprimento do contrato judicialmente, o juiz fixará prazo para cumprimento da obrigação pelo devedor (no caso a construtora), sob pena de multa. Além da aplicação de multa, entende-se possível pleitear em face da construtora as multas de mora eventualmente previstas em contrato, bem como o pagamento de aluguel pelo prazo em que o adquirente ficar impossibilidade de usufruir do imóvel. Nesse sentido, o STJ entendeu que "O descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda viabiliza a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador" (STJ, AgInt no AREsp n. 887148/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 9-8-2016).

E por entrega do imóvel, entende-se a efetiva entrega das chaves por parte da construtora e não apenas a expedição do habite-se ou instituição de condomínio. Por óbvio, a ausência destes, também não pode ser interpretada como cumprimento da obrigação, a exemplo de se promover a entrega das chaves em condomínio irregular, sem habite-se, haja vista que do mesmo modo o comprador não poderá dispor do imóvel livremente, tal como aliená-lo a terceiros (caso dos investidores).

Nos termos do artigo 44, caput, da Lei 4.591/64, após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, compete ao incorporador requerer"a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

O Tribunal do Distrito Federal, por sua vez, desenvolveu a tese jurídica de que “O termo inicial dos lucros cessantes deve ser um dia após a data de previsão de entrega da obra acrescida do prazo de tolerância de 180 dias (...). Com relação ao termo final, o entendimento que se consolida neste eg. TJDFT é no sentido de que o termo final da mora da construtora, empreendedora, vendedora e/ou incorporadora, quando se tratar de imóvel a ter o saldo devedor financiado por instituição financeira, que não a própria construtora, não corresponde à data da efetiva entrega das chaves ou da expedição da Carta do Habite-se, mas à data da averbação desta no registro de imóveis, porquanto somente após esse procedimento é que se torna possível o financiamento bancário, com o fim de quitação do saldo devedor. (gn)"Acórdão 926775 (grifos no original).

O valor do aluguel a ser pago pela construtora pode ser obtido pela comparação da locação de imóveis similares na região, bem como há julgados que fixam o valor do aluguel em 0,5% do valor do imóvel à época da mora. Nesse sentido:

A não fruição do imóvel pelo promissário comprador enquanto perdurou a impontualidade da promissária vendedora configura lucros cessantes passiveis de indenização, cujo montante deve corresponder a 0,5% do valor do imóvel à época da mora, segundo entendimento jurisprudencial (TJMG - Apelação Cível 1.0145.14.013209-6/001, Relator (a): Des.(a) Leite Praça , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/03/2016, publicação da sumula em 12/04/2016).

Por outro lado, se o consumidor preferir a rescisão do contrato – o que em determinados casos é a única alternativa – deverá ser lhe restituído, de uma só vez, o valor pago a construtora, acrescido de perdas e danos pela inexecução contratual, também sendo devido o pagamento de aluguéis pela não fruição do bem.

Deve-se ainda antes de pleitear a resolução do contrato avaliar detidamente os riscos envolvidos, bem como a questão financeira envolvida na negociação, uma vez que a depender do período de atraso o valor eventualmente pleiteado a título de lucros cessantes pode nem mesmo cobrir a valorização do imóvel tida durante o período em que o comprador aguardou a entregada da obra. Ou seja, a manutenção do contrato, se possível, pode ser ainda assim mais vantajosa ao comprador.

Independente do meio adotado, não se pode esquecer que a posterior entrega da unidade fora do prazo não exime a construtora da responsabilidade de indenizar o adquirente pelo período de inadimplemento contratual. Ou seja, mesmo que requerido o cumprimento do contrato e durante o curso do processo a construtora realize a efetive entrega das chaves da unidade tal fato não afasta a indenização por lucros cessantes acima estudada. Uma coisa não depende da outra, são fatores distintos.

Necessário pontuar, por fim, que eventuais justificativas pelo atraso da entrega do imóvel que se referiram a fatores previsíveis e inerentes ao negócio não são admitidas para isentar a construtora de sua responsabilidade, tais como alagações de falta de mão de obra, materiais, entraves burocráticos ou chuvas excessivas, já que não são consideradas como excludentes de culpabilidade.

Assim, diante da inexecução do contrato por culpa da construtora cabe ao comprador a possibilidade de requerer o cumprimento da obrigação (entrega das chaves) ou requerer a rescisão do contrato mediante a devolução dos valores pagos, possibilitando, em ambos os casos, pleitear também o pagamento de perdas e danos e lucros cessantes consistente no valor de alugueis do imóvel equiparado pela não fruição da unidade adquirida enquanto durar a inexecução do contrato.

Fonte: https://diegoschmitz.jusbrasil.com.br/artigos/649429187/atraso-na-entrega-de-imovel-pela-construtora-direitos-do-comprador?utm_campaign=newsletter-daily_20181122_7833&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Comprei um imóvel apenas com contrato de compra e venda. É possível regularizar?

Olá caríssimos leitores, é uma honra estar aqui para debater com vocês temas de direito imobiliário, área esta que tem crescido significativamente nos últimos anos.

Vocês sabiam que são diversas as situações que podem fazer que o imóvel fique irregular? Seja pelo fato de não ter escritura pública (imóveis apenas com contrato de compra e venda), seja por alguma irregularidade junto à prefeitura, pela falta de registro da escritura pública, a ausência de inventário, ou ainda, pelo fato do imóvel estar em litígio judicial.

Contudo, embora haja inúmeras situações que podem fazer o imóvel ficar irregular, hoje quero conversar com vocês sobre imóveis que estão irregulares devido a ausência de escritura pública, ou seja, por possuírem apenas contrato de compra e venda. Será que é possível a regularização? Se sim, o que fazer?

Primeiramente, cumpre esclarecer que, quem possui apenas contrato de compra e venda não é dono, mas sim, POSSUIDOR! Ou seja, o contrato de compra e venda não é capaz de transferir a propriedade do imóvel, mas tão somente, a posse deste.

Mas então para que serve o contrato, já que ele não transfere a propriedade do bem?? Serve para facilitar a regularização do imóvel! Como assim? Embora o contrato de compra e venda, também conhecido como contrato de posse não transfira a propriedade, ele é importante para o ajuizamento da ação de usucapião.

A ação de usucapião é capaz de regularizar imóveis sem escritura pública. É cabível para quem detém a posse do bem, que pode ser comprovada pelo contrato de compra e venda.

No direito brasileiro existem mais de 36 tipos de ação de usucapião. Hoje, abordaremos as mais conhecidas, que são: a usucapião extraordinária e a ordinária.

A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, e é considerada a modalidade mais corriqueira no direito brasileiro por ser a mais simples em termos qualitativos. Para essa espécie, basta o animus domini (que o possuidor aja como dono, cuide do bem como se dono fosse), requisito exigido em todas as espécies de usucapião, e que tenha a posse pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 15 anos ininterruptos.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, essa ação serve para os casos em que o imóvel foi vendido "de boca", sem qualquer contrato ou documento que comprove o pagamento, ou até mesmo, para quem não comprou o bem, mas que está na posse pacífica e ininterrupta do mesmo há pelo menos 15 (quinze) anos e, pretende reclamar a propriedade do imóvel.

Cumpre destacar que, o prazo de 15 (quinze) anos para a usucapião extraordinária, poderá ser reduzido para 10 (dez) anos, caso o possuidor haver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras e serviços de caráter produtivo dando função social a posse.

A usucapião ordinária, por sua vez, está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, e exige o preenchimento de mais requisitos que a usucapião extraordinária. Nessa modalidade, além do tempo de 10 (dez) anos de posse mansa ininterrupta e animus domini (agir como dono), será necessário também justo título, que pode ser o contrato de compra e venda, e a boa boa-fé, que é a crença do possuidor de que o imóvel não tem outro dono, pois sabe, que o bem é legitimamente seu.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Portanto, a ação de usucapião ordinária serve justamente para regularizar imóveis que foram vendidos apenas com contrato de compra e venda, por isso, o prazo é menor do que a usucapião extraordinária, que deve ser utilizada para quem não tem nenhum contrato.

Mas agora que se conhece o tempo necessário para a usucapião extraordinária e ordinária e os seus requisitos, a pergunta que não quer calar é: Se eu comprei um imóvel de quem já tinha a posse pacífica e ininterrupta por 15 (quinze) anos, vou precisar esperar mais 15 (quinze) ou 10 (dez) anos para ajuizar a ação de usucapião e regularizar o meu imóvel???? A resposta é NÃO! E é ai que está o pulo do gato da usucapião, as posses se somam, ou seja, é possível acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, é o que determina o art. 1.243 do Código Civil:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Achava que era mais difícil regularizar seu imóvel sem registro? Pois saiba que, dependendo o caso, pode ser ainda mais simples!

O Novo Código de Processo Civil, com o intuito de desburocratização e simplificação de procedimentos, admitiu o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o bem.

Assim dispõe o art. 1.071 do Código de Processo Civil:

Art. 1.071: O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Publicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com [...]

Deste modo, em algumas situações não é mais necessário ingressar com a ação na via judicial, podendo ser realizado o procedimento diretamente cartório do registro de imóveis, o que torna o procedimento mais rápido. Contundo, vale ressaltar que, tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial é indispensável que a parte seja representada por um advogado.

Fonte: https://thaynakozarenko.jusbrasil.com.br/artigos/649528592/comprei-um-imovel-apenas-com-contrato-de-compra-e-venda-e-possivel-regularizar?utm_campaign=newsletter-daily_20181122_7833&utm_medium=email&utm_source=newsletter

STF decide que imóveis de programa habitacional pela Caixa não pagam IPTU

O Supremo Tribunal Federal estabeleceu, nesta quarta-feira (17/10), que imóveis financiados pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR), da Caixa Econômica Federal, têm imunidade tributária e não pagam IPTU. Os ministros aplicaram ao caso a regra da imunidade recíproca entre entes federados.

"A Caixa Econômica Federal é empresa pública que, em essência, explora atividade econômica. Todavia, não restam dúvidas de que o patrimônio afetado à execução do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é mantido por um fundo cujo patrimônio não se confunde com o da CEF, sendo formado por recursos da União e voltado à prestação de serviço público e para concretude das normas constitucionais anteriormente descritas", argumentou o ministro Alexandre de Moraes.

O programa é destinado a oferta de casas populares à população que tem renda de até R$ 1,8 mil por mês. Para o relator do caso, ao não estar caracterizada a ocorrência de atividade comercial, a imunidade não provoca desequilíbrio à livre iniciativa ou à concorrência entre entes privados.

"Esses bens imóveis, bem como seus frutos e rendimentos de patrimônio, não se comunicam com o patrimônio da empresa pública”, pontuou o relator. Ele foi acompanhado pela maioria dos colegas, ficando vencido o ministro Marco Aurélio. Para ele, a Caixa atua mediante remuneração e é a proprietária dos imóveis.

O caso chegou ao Supremo por meio de um recurso da Caixa, que foi condenada em 2ª instância a pagar o tributo ao município de São Vicente (SP). De acordo com o banco, a Constituição garante a imunidade tributária de impostos entre o governo federal e dos estados. Além disso, os advogados da Caixa alegaram que os imóveis pertencem ao patrimônio do fundo, que é da União, e não tem objetivo de exploração econômica.

O Plenário estipulou, para repercussão geral, a tese segundo a qual “os bens e direitos que integram o patrimônio do fundo vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) criado pela Lei 10.188/2001, beneficiam-se da imunidade tributária prevista no artigo 150, inciso VI, alínea ‘a’ da Constituição Federal”.

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é promovido pelo Ministério das Cidades e tem a Caixa como banco financiador. Após a compra do terreno e construção das habitações, os imóveis são arrendados para os participantes do programa com opção de compra ao final do contrato.

Sustentações orais

O representante da Caixa, Gryecos Attom Valente Loureiro, reafirmou que os imóveis pertencentes ao PAR são de propriedade da União, estando, dessa forma, abrangidos pela imunidade tributária recíproca. Ele enfatizou que à Caixa incumbe apenas operacionalizar o programa. “A Caixa não é proprietária dos imóveis, não aporta recursos ao fundo e sequer aufere lucros. É uma contratada do governo federal e é remunerada por tarifa, assim como sói acontecer em todos os demais programas sociais por ela operados”.

Pela Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais Brasileiras (Abrasf), o advogado Ricardo Almeida Ribeiro da Silva refutou a alegação de que a atividade realizada pela Caixa na matéria não gera lucro. “É uma atividade remunerada realizada com intuito financeiro. O fato de ser uma atividade de fomento econômico não a transforma em típica de soberania”, disse. Para ele, esse modelo de atividade, por ser econômico, suporta tributação.

O advogado Felipe Gramado Gonzales, representando o município de São Vicente, alegou que não se aplica ao caso a jurisprudência firmada pelo Supremo de reconhecer a imunidade de imóveis dos Correios quanto ao IPTU. Gonzales explicou que aos Correios foi reconhecida a imunidade por se tratar de empresa prestadora de serviço público, de caráter obrigatório e exclusivo do Estado. “Por mais relevante que seja a atuação da Caixa para o país, a atividade bancária não configura um serviço obrigatório, exclusivo e público da União. Nem mesmo a fatia de serviços ligada ao PAR”.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.

Leia aqui a íntegra do voto do ministro Alexandre de Moraes.

RE 928.902

(Foto meramente ilustrativa - Reprodução da internet)

(Fonte: Conjur)

Texto em: https://enviarsolucoes.jusbrasil.com.br/noticias/639631951/stf-decide-que-imoveis-de-programa-habitacional-pela-caixa-nao-pagam-iptu?utm_campaign=newsletter-daily_20181022_7704&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Você sabia que você pode perder seu imóvel?

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A partir da definição de proprietário é possível chegar também na definição de propriedade, que por estar inserida no capítulo do Código Civil que trata dos direitos reais pode ser definida como o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitada a sua função social.

Superada a definição de propriedade, quando foi possível visualizar cada um dos elementos que a reveste, vamos passar a apontar as causas que levam a perda da propriedade. Antes disso, é importante destacar que existem causas voluntárias e causas involuntárias da perda de propriedade. As voluntárias são aquelas que dependem da vontade do proprietário, já as involuntárias são aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Voluntárias: Aquelas que dependem da vontade do proprietário.

Involuntárias: Aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Das causas voluntárias

As causas voluntárias de perda da propriedade são: ALIENAÇÃO; RENÚNCIA e ABANDONO.

Pela ALIENAÇÃO, entende-se como toda forma de transferência do bem a qualquer título, a exemplo da compra e venda, doação, dação em pagamento e etc.

Pela RENÚNCIA entende-se como o ato registrado do proprietário abrir mão do seu direito. E nesta hipótese que pode, a princípio, parecer impossível, imagine um imóvel que possui uma dívida de impostos que supera o valor de mercado do próprio imóvel. Nesse caso, o proprietário renunciando o seu direito sobre o bem, estará se livrando também da obrigação de pagar os impostos, pois esta obrigação esta vinculada à coisa e não ao proprietário.

E pelo ABANDONO entende-se como aquele imóvel desocupado e deixado pelo proprietário, não ocupado também por um terceiro e ainda arrecadado como bem vago a partir da constatação do bem vago. Nesta hipótese, é importante ressaltar que após 03 (três) anos da arrecadação, o bem passará para o domínio do Município ou da União, conforme o caso.

Das causas involuntárias

Já as causas involuntárias de perda de propriedade são: PERECIMENTO; DESAPROPRIAÇÃO e POSSE-TRABALHO.

O PERECIMENTO pode ser visualizado na hipótese de demolição de um imóvel que ameaçava desabar ou também no caso de uma ilha que deixou de existir em razão do avanço do mar. Nas duas hipóteses visualizamos bens que desapareceram.

A DESAPROPRIAÇÃO ocorre mediante indenização, quando observadas as causas legais de necessidade ou utilidade pública nos termos do artigo 5º, XXIV da Constituição Federal e do artigo 1.228, § 3º do Código Civil.

Por último temos a hipótese da perda de propriedade pela POSSE-TRABALHO que ocorre quando por mais de 05 (cinco) anos, um número considerável de pessoas aplica a função social a uma área extensa de terra e a partir daí poderá adquirir a propriedade desta terra a partir de um valor arbitrado em juízo.

Por Gerlanna Dias Peixoto.

Fonte: https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/627931195/perder-seu-imovel-voce-sabia-que-voce-pode-perder-seu-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20180921_7596&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Dívidas anteriores à compra do imóvel: Quem paga?

Você está sendo cobrado por tarifas de serviços essenciais com datas anteriores à sua entrada no imóvel?

Saiba que esta prática é abusiva e você está sendo lesado.

Quando adquirimos um imóvel ou mesmo em caso de locações, a primeira coisa que fazemos é pedir a abertura de contratos para serviços básicos como água, energia e gás.

Frequentemente recebemos dúvidas de nossos amigos e clientes questionando cobranças em fatura referente aos meses anteriores da sua real titularidade.

Este fato é totalmente indevido e coberto por atitudes de má-fé da empresa.

Precisamos destacar que alguns tipos de obrigações no ordenamento jurídico, facilitando a sua identificação.

Obrigação PROPTER REM: significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo.

Um exemplo bastante fácil são as dívidas de um imóvel, em relação a multas, impostos, juros entre outros, nos termos do art. 1.345 do código civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Isto ocorre também nas aquisições de veículos, onde o IPVA segue o bem adquirido e se tornam obrigações do novo dono.

Mas, no presente artigo estamos falando da chamada Obrigação PROPTER PERSONAM. Esta obrigação possui natureza totalmente pessoal, vinculada à relação existente entre a prestadora de serviços e o efetivo usuário.

A situação é muito simples, mas gera muita dúvida e existem centenas de ações no Judiciário sobre isso.

Você comprou um bem em agosto de 2018, desta forma a prestadora de serviço não pode lhe cobrar débitos anteriores a esta data. Veja o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre o tema:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CEDAE. INSTALAÇÃO DE HIDRÔMETRO. TROCA DE TITULARIDADE DA FATURA DO SERVIÇO DE ÁGUA. RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. COBRANÇA DÉBITO PRETÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL CARACTERIZADO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM. (…). A EMPRESA DEMANDADA NÃO PODERIA COBRAR DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL DÍVIDA CONTRAÍDA EM PERÍODO ANTERIOR AO ANO DE 2009, TENDO EM VISTA QUE A DÍVIDA VENCIDA NO PERÍODO DE ABRIL DE 2005 A SETEMBRO DE 2008 E JANEIRO DE 2009, DEVE SER IMPUTADA EXCLUSIVAMENTE AO ANTIGO USUÁRIO DO SERVIÇO DE ÁGUA E ESGOTO SANITÁRIO E NÃO À EMPRESA AUTORA. O demandante é responsável pelo pagamento das contas vencidas somente a partir do momento em que adquiriu o imóvel e passou a figurar como usuário do serviço de água e esgoto sanitário, seja em caráter efetivo ou potencial. (…). Responsabilidade civil objetiva. Falha na prestação do serviço. Dever de indenizar a empresa autora pelos danos sofridos. Aplicação do disposto no artigo 14, da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Dano moral configurado in re ipsa. Verba compensatória arbitrada na quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade e em atenção ao viés preventivo-pedagógico-punitivo do instituto do dano moral. Precedentes jurisprudenciais do TJRJ. Aplicação das Súmulas nº 192 e nº 194 do TJRJ. Recurso ao qual se nega provimento.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. ALEGAÇÃO DE COBRANÇAS REFERENTES A DÉBITOS ANTERIORES A AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. (…) SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL CONFIRMANDO A TUTELA ANTECIPADA, DECLARANDO A INEXISTÊNCIA DO DÉBITO DISCUTIDO NOS AUTOS E CONDENANDO A RÉ AO PAGAMENTO DE R$ 10.000,00 A TÍTULO DE DANO MORAL. APELAÇÃO DA RÉ. (…). 5. A obrigação de pagar pelo serviço de fornecimento de água se reveste de natureza pessoal e não propter rem, não se vinculando, portanto, ao proprietário do imóvel. 6. Incidência do verbete sumular nº 196-TJRJ: “o débito tarifário não pode ser transferido ao novo usuário do serviço essencial”.

Perceba que além da declaração de inexistência de débito determinada, nos casos que o consumidor realiza o pagamento indevido dos valores para não ter seu fornecimento de serviço cortado, o reembolso por estes valores é perfeitamente possível de ser requerido.

Além disso, diversos julgados vêm entendendo que o consumidor sofre uma efetiva lesão, acarretando na indenização por danos morais pela prática abusiva da empresa.

Por isso, fiquem ligados em suas faturas de consumo quando solicitarem a alteração de titularidade evitando pagamento indevido de valores.

Fonte: https://thaisabeiriz.jusbrasil.com.br/artigos/613569884/dividas-anteriores-a-compra-do-imovel-quem-paga?utm_campaign=newsletter-daily_20180817_7468&utm_medium=email&utm_source=newsletter

É devida a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves do imóvel?

O sonho da casa própria para muitos que adquirem imóvel na planta pode se tornar um pesadelo, seja em decorrência do descumprimento do prazo de entrega da obra ou pelas cobranças indevidas de condomínio, IPTU entre outras.

É comum nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de imóvel na planta conter cláusulas que preveem que após a emissão do “habite-se” as despesas serão única e exclusivamente de responsabilidade do comprador, independentemente do imóvel ter sido entregue ou não.

No entanto, se questiona quando o comprador passa a ser o responsável pelo pagamento de tais taxas? A despesa condominial é uma obrigação propter rem, que acompanha o imóvel que a gerou, respondendo por ela aquele que se encontra na condição de proprietário do bem ou de possuidor.

Pode-se concluir que com a entrega das chaves tem-se o marco inicial da posse, do uso e do gozo do bem, nascendo assim à obrigação do condômino de arcar com as despesas condominiais e IPTU.

Por essa razão, cabe à construtora arcar com as mencionadas obrigações antes da entrega das chaves do imóvel, pois, por óbvio que, se o comprador não recebeu o imóvel não pode ser imposta a ele tal responsabilidade, ainda que haja previsão contratual, uma vez que o contrato que originou a compra é de adesão, ou seja, não possibilita ao consumidor discutir ou reformular suas cláusulas.

Portanto, ainda que o contrato responsabilize o comprador pelos encargos condominiais, a partir da comunicação da expedição da conclusão da obra (Habite-se), independentemente da entrega das chaves, é certo que tal previsão é abusiva, dado que impõe considerável desvantagem para o comprador.

Caso o comprador receba a cobrança da taxa de condomínio e/ou IPTU sem ter a devida posse do imóvel poderá tomar as seguintes atitudes:

1) Comunicar a construtora e/ou a administração do condomínio, por escrito, que não está na posse do imóvel, uma vez que ainda não recebeu as chaves do bem, sendo a cobrança indevida e na contramão da jurisprudência majoritária nacional;

2) Optar por não realizar o pagamento das cobranças e ingressar com a pertinente ação judicial, para, em caráter de urgência, ser liberado de efetuar tal pagamento até que esteja de fato na posse do imóvel;

3) Efetuar o pagamento e posteriormente ingressar com a pertinente ação requerendo a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros, conforme preconiza o art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor.

Vale ressaltar que existem alguns posicionamentos em nossos tribunais no sentido de que a construtora poderia atrasar a entrega das chaves do imóvel, em decorrência do inadimplemento do comprador e que desta forma poderia cobrar o condomínio e o IPTU antes da entrega das chaves, uma vez que o atraso se deu por culpa do adquirente.

Todavia, o entendimento majoritário é no sentido de que a partir da efetiva posse do imóvel, que ocorre apenas com a entrega das chaves, é que surge a obrigação do comprador de pagar as despesas condominiais, sendo nula qualquer disposição em sentido contrário.

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* Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.

Fontes:

Acórdãos-10348796720168260224,0023907-20.2014.8.07.0009, 0232795920148260114

AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências

SECOVI-PR Sindicato da Habitação e Condomínios

https://custodiogoes.jusbrasil.com.br/artigos/584322183/e-devida-a-cobranca-de-condominio-antes-da-entrega-das-chaves-do-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20180601_7153&utm_medium=email&utm_source=newsletter

O desfazimento da compra de imóveis e a restituição de valores pagos

Como todo contrato privado, o de compra e venda de imóveis também pode ser desfeito.

O motivo pode ser um inadimplemento, ou seja, o não cumprimento de alguma cláusula do ajuste, seja por parte do vendedor ou do comprador, ou também em razão da desistência de uma das partes.

Em qualquer hipótese, é consequência do desfazimento a restituição dos valores pagos pelo comprador.

Entretanto, a modalidade do desfazimento indicará se a restituição será parcial ou integral.

A mais comum forma de desfazimento é o inadimplemento do prazo de entrega do imóvel adquirido em construção, o intitulado imóvel na planta. Nestes casos, como o inadimplemento é do vendedor, o comprador pode pedir a rescisão contratual e a restituição deverá ser integral, com correção monetária e juros, além da possibilidade de se exigir perdas e danos e multa contratual.

O mesmo se aplica em qualquer outra inadimplência por parte do vendedor, como, por exemplo, não cumprimento da oferta (publicidade ou propaganda), vícios de construção, dentre outros motivos.

Já nos casos de desistência por parte do comprador, este pode pedir a resolução do contrato e também a restituição dos valores pagos, contudo, nesta hipótese a restituição será parcial.

O vendedor, nessa modalidade de distrato, pode reter valores a título de multa contratual e perdas e danos, dentre outras hipóteses.

Todavia, é muito comum que a retenção por parte do vendedor seja abusiva, se apossando este de uma substancial parte dos valores pagos. Existem casos em que a retenção é superior a 50% do que se pagou.

Tanto o Código Civil, como o Código do Consumidor e o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem corrigido essa retenção abusiva, declarando-a como prática abusiva e diminuindo o percentual para patamares entre 10 a 25% do valor do que se gastou com a aquisição do imóvel.

A restituição também será parcial em toda resolução contratual quando a culpa é do comprador.

Quanto já se desfez o negócio e houve retenção abusiva, o distrato pode ser revisto judicialmente, com a devida restituição do excedente declarado abusivo.

Pode-se concluir que se o contrato for desfeito por culpa do vendedor, a restituição será integral, todavia se a resolução tiver como culpado o comprador (incluindo a desistência), a restituição será parcial, podendo o vendedor reter uma parte. O percentual de retenção deve ser razoável, sob pena de ser declarado abusivo pela justiça e determinada a restituição do excedente.

Fonte: https://luizeduardo1980.jusbrasil.com.br/noticias/536594260/o-desfazimento-da-compra-de-imoveis-e-a-restituicao-de-valores-pagos?utm_campaign=newsletter-daily_20180124_6568&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Passo a passo da Usucapião Extrajudicial

Nas formalidades das orientações jurídicas que venho prestando gratuitamente, em forma de artigos jurídicos, escritos de forma simples e direta, me deparei com uma dúvida em relação à usucapião! Um dos seguidores pedia para que eu escrevesse sobre as formas de usucapião e uma outra queria saber em relação ao passo a passo da usucapião extrajudicial.

Bem, venho me esforçado bastante para trazer novidades jurídicas para vocês. E nesta caminhada, a gente recebe críticas e ainda bem que elogios também. Não que eu me importe com críticas, as construtivas eu adoro, pois criticam com fundamento, mas as críticas destrutivas eu não tolero.

Assim, só para dar uma explicação a vocês, eu tento responder todos os comentários, e-mails e mensagens, mas tem uma hora que não dá, pois muitos querem uma consultoria jurídica gratuita. E assim como vocês, eu valorizo o trabalho de todos, então, valorizem também o meu.

Recado dado, vamos dar início ao tema do artigo de hoje: passo a passo da usucapião extrajudicial. Para isso, vamos entender o que seria a usucapião extrajudicial, ou seja, a usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel.

Todavia, outros direitos reais imobiliários também podem ser adquiridos pela usucapião. É que, o “caput” do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (Lei nº 6.015/73) só se refere a “imóvel usucapiendo”, desta forma, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.

Competência da Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição. O que muitas vezes acontece é de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição.

Assim, o requerimento poderá ser processado em qualquer delas. Neste sentido, ao ­final, se procedente o pedido, caberá ao interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para o registro.

Quem pode requerer a Usucapião Extrajudicial?

Podem requer tanto as pessoas naturais, como as pessoas jurídicas.

Observação importante: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Já em relação ao falecido, ou seja, o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, isto é, a aquisição da posse pelo direito hereditário.

Nesse azo, a lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Contudo, nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido anteriormente, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel.

É necessária a presença de Advogada?

Sim. O requerimento ao Oficial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais correquerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado.

Será exigida a apresentação de procuração!

Como é feito o requerimento?

Saibam que a simples exibição da ata notarial não é considerada su­ficiente para dar início ao processo. Desta forma, o reconhecimento da usucapião deve ser requerido em petição subscrita por advogada ou advogado.

Assim, no requerimento o interessado deverá seguir alguns requisitos, vejamos:

i) Expor os fatos que fundamentam o pedido:

Ou seja, o início da posse e o modo de aquisição, bem como eventuais cessões de direitos possessórios, quali­ficando os cedentes e mencionando a data de cada cessão; ou a sucessão “causa mortis”, quali­ficando o possuidor anterior e mencionando a data da abertura da sucessão;

Observação: havendo vários herdeiros e sendo um deles o requerente, alegando posse exclusiva, não pode ser admitida a “sucessio possessionis”.

Além disso, deverá ser observado o tempo da posse, que já deve estar completo, conforme a espécie da usucapião (ver artigo – https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/534411241/usucapiao-de-bens-imoveis-urbanos), a confirmação de ser a posse justa e, quando não for presumida, a boa-fé do possuidor;

Ademais, a confi­rmação de ser a posse mansa e pací­fica, sem qualquer oposição, exercida pelo possuidor como se dono do imóvel fosse. E por fim, se for o caso, expor os fatos que justifi­cam a redução do prazo da usucapião.

ii) Fundamentar juridicamente o pedido:

Neste caso, o cumprimento dos requisitos anteriores autoriza o reconhecimento da usucapião, ou seja, a menção do dispositivo de lei é desejável, mas não é essencial, bastando que a exposição dos fatos permita o enquadramento legal do pedido.

iii) Requerimento:

Requerer a notificação dos interessados certos e incertos (por meio de Edital) no prazo de 15 dias; a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que, no mesmo prazo, se manifestem sobre o pedido; bem como as diligências que, a critério do Oficial, forem necessárias; além do deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião; e por fim, o registro da aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel, ou na matrícula que for aberta para esse registro.

Quais os documentos que devem instruir o requerimento?

O requerimento da usucapião extrajudicial deverá ser necessariamente instruído com os seguintes documentos:

i) A ata notarial que conterá, necessariamente:

A qualifi­cação completa do requerente, constando estado civil, datas de eventuais casamentos e divórcios, regime de bens; eventual união estável, com data de início e, se houver, prova de adoção de regime de bens diversos da comunhão parcial; o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

Importante: Diz a lei que o notário atestará o tempo de posse, todavia, a afirmação que ­fizer sobre esse requisito da usucapião não estará coberta pela fé pública.

É que, a conclusão sobre o tempo de posse decorrerá das provas que forem carreadas para o processo. Assim, poderão ser apresentadas mais de uma ata, ou atas específicas para determinados atos ou fatos. Essas atas poderão ter sido lavradas por notários diversos, de diferentes municípios ou comarcas. Desta feita, será desejável que constem na ata:

a) Declarações de pessoas que possam atestar a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores;

b) Declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

c) Relação dos documentos apresentados para os fi­ns dos incisos II, III e IV, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73

ii) Planta e memorial descritivo assinado por pro­fissional legalmente habilitado;

iii) Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profi­ssional no respectivo conselho de ­fiscalização profi­ssional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa;

iv) Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confi­nantes, mediante assinatura no memorial descritivo;

v) Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

vi) Nos casos de usucapião rural ou urbana, declaração do requerente, sob as penas da lei, de que não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;

vii) No caso de usucapião familiar, prova do abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro, e de posse exclusiva;

viii) No caso de usucapião rural, a prova de que tornou a terra produtiva;

Da Prenotação

O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, salvo se tiverem sido requeridos expressamente apenas exame e cálculo.

Da Autuação e qualificação

Uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para quali­ficação.

Na quali­ficação, o Ofi­cial verifi­cará, entre outros cuidados:

a) se foram apresentados todos os documentos necessários; b) se a ata contém os requisitos exigidos pela lei; c) se o requerimento permite: identi­ficar a espécie de usucapião; conferir o tempo e a continuidade da posse; a certeza de que a posse é justa e, quando exigível, de boa-fé, exercida com ânimo de dono; d) se foram identi­ficados e qualifi­cados todos os proprietários e titulares de direitos reais, em relação ao imóvel usucapiendo e aos imóveis confi­nantes; e) se as certidões de ações não provam a existência de ação contra o requerente ou seus antecessores, que tenha por objeto a posse do imóvel objeto do pedido; f) se o imóvel objeto do pedido é realmente o da matrícula ou transcrição indicada no requerimento; g) se os imóveis indicados como con­finantes são realmente con­finantes e se são os únicos; h) se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em relação a eventual necessidade de georreferenciamento; i) se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa; j) se as certidões do Registro de Imóveis estão atualizadas; k) se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos reais em relação ao imóvel objeto do pedido e aos imóveis confi­nantes;

Caso haja alguma irregularidade, o Oficial poderá conceder um prazo razoável para apresentação dos documentos faltantes.

Após a análise de todo o procedimento, o pedido poderá ser deferido ou rejeitado, sendo este deferido, parte-se ao registro, onde o ofi­cial: a) registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel, se a descrição dela constante coincidir integralmente com a do memorial descritivo; ou b) abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente; c) no caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento, em virtude da usucapião registrada na outra matrícula, que será identi­ficada.

Referências Bibliográficas

DINIZ, Maria Helena – Curso de Direito Civil Brasileiro 4. Direito das Coisas – 26a edição – São Paulo – Saraiva – 2011

NASCIMENTO, Tupinamba Miguel Castro do – Usucapião – Rio de Janeiro – Aide – 1992

PEREIRA, Caio Mario da Silva – Instituições de Direito Civil, Volume IV, Direitos reais – 21a edição – Rio de Janeiro – Forense – 2012

RIBEIRO, Benedito Silvério – Tratado de Usucapião -7a edição – Volumes 1 e 2 – São Paulo – Editora Saraiva – 2010

SALLES, Jose Carlos de Moraes – Usucapião de bens imóveis e moveis – 7a edição – São Paulo – Revista dos Tribunais – 2010

SANTOS, Ozéias – Ação de Usucapião – São Paulo – Aga Juris Editora – 1998

Fonte: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/535292088/passo-a-passo-da-usucapiao-extrajudicial?utm_campaign=newsletter-daily_20180115_6515&utm_medium=email&utm_source=newsletter

A construtora está em processo falimentar? E agora?

O que acontece com o direito dos adquirentes de apartamentos quando a construtora/incorporadora tem o contrato do terreno rescindido no curso de processo falimentar?

O que acontece com o direito dos adquirentes de apartamentos quando a construtora/incorporadora tem o contrato do terreno rescindido no curso de processo falimentar?

Inicialmente, vale relembrar o conceito de Incorporação definido no § único do art 28 da Lei 4.591, onde se lê:

Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Pois bem, em recente julgado, o STJ garantiu a proteção ao direito dos adquirentes de um empreendimento imobiliário frustrado, recaindo sobre o proprietário do terreno - que realizou novo contrato de incorporação - a responsabilidade de indenização pelos danos causados em razão da falência da primeira construtora.

Em que pese o art 43, III, da Lei privilegiar esses adquirentes na preferência do crédito falimentar, não se pode deixar de lado as diretrizes elencadas no § 3º do art 40 do mesmo diploma, in verbis:

No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. (...)

§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

Para o STJ, a leitura dos artigos é feita de forma complementar e não alternativa, a preferência de créditos no processo falimentar não substitui a indenização aos adquirentes da primeira incorporação, tendo em vista que a obra foi terminada.

Portanto, para evitar o enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, a alienação das unidades autônomas concluídas pela nova construtora ficará condicionada ao pagamento da indenização aos antigos titulares.

Fonte: Info 607

Conteúdo elaborado por:

Texto em: https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/525878194/a-construtora-esta-em-processo-falimentar-e-agora?utm_campaign=newsletter-daily_20171129_6360&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Cônjuge que abandona lar não tem direito a partilha dos bens.

Um parceiro que abandona por muito tempo o cônjuge, o lar e os filhos não tem direito à partilha de bens do casal. O imóvel que pertenceu ao casal passa a ser de quem o ocupava, por usucapião. Assim decidiu a 4ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao confirmar sentença de comarca do sul do estado.

No caso julgado, um homem que teve decretado o divórcio no ano de 2000 pediu a divisão do imóvel no qual morava sua ex-mulher. Ele ajuizou a ação de sobrepartilha em 2008, já que foi revel (condição do réu que, citado, não comparece para o oferecimento da defesa) na ação de divórcio, ajuizada pela ex-mulher, de forma que não houve a partilha de bens naquela ocasião. O homem abandonou a mulher há 46 anos.

O argumento de defesa da mulher foi que o imóvel não poderia ser dividido com o ex-marido porque, embora registrado entre eles, há muito ela tinha a posse exclusiva sobre o bem, tendo-o adquirido pela via do usucapião. O relator, desembargador, apontou não haver dúvidas de que o homem abandonou o lar, deixando os bens, a esposa e os sete filhos do casal à sua própria sorte.

Jurisprudência

O relator apontou, ainda, que em casos de prolongado abandono do lar por um dos cônjuges a doutrina e a jurisprudência consolidaram o entendimento de que é possível, para aquele que ficou na posse sobre o imóvel residencial, adquirir-lhe a propriedade plena pela via da usucapião, encerrando-se, excepcionalmente, a aplicação da norma que prevê a não fluência dos prazos prescricionais nas relações entre cônjuges.

"Oportunizar, portanto, a partilha do imóvel, metade por metade, pretendida pelo varão depois de 46 anos de posse exclusiva exercida sobre o bem pela esposa abandonada — tão-só a partir do simples fato de que a titularidade do terreno ainda se encontra registrada em nome de ambos —, afora o sentimento de imoralidade e injustiça que a pretensão exordial encerra em si própria, seria negar por completo os fundamentos sobre os quais se construíram e evoluíram as instituições do Direito de Família e do Direito das Coisas enquanto ciências jurídicas", afirmou o desembargador. A decisão foi unânime.

Tal raciocínio interpretativo, aliás, continuou o relator, foi determinante para a promulgação da Lei 12.424/2011, por definir que o cônjuge abandonado, após dois anos de posse com fins de moradia, adquire a propriedade exclusiva do imóvel, em detrimento do direito de propriedade do parceiro que o abandonou. Mas essa lei não foi aplicada por o caso em discussão ser anterior a ela.

Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-SC.

Fonte : http://www.nacaojuridica.com.br

https://correcaofgts.jusbrasil.com.br/artigos/495837732/regra-de-usucapiao-conjuge-que-abandona-lar-nao-tem-direito-a-partilha-dos-bens?utm_campaign=newsletter-daily_20170906_5941&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Você é o feliz proprietário?

 Se você quer uma casa para morar, compre. Se você quer dormir em paz, faça sua escritura e registre.

Por superstição ou cuidado, há quem não conte para ninguém quando está para fechar um bom negócio. A compra de uma casa, por exemplo, é melhor comemorar depois de tudo acertado. E quando é que isso acontece? O primeiro passo é sair do tabelionato de notas com a chamada “escritura pública” – e definitiva – embaixo do braço. Ela é a “prova”, por assim dizer, da aquisição da propriedade. E daí, já dá para comemorar? Calma, ainda não!

Primeiramente, é bom lembrar que uma escritura pública é justamente a interpretação de um negócio jurídico. Quem a elabora, ou lavra, é o tabelião ou notário, no Tabelionato de Notas. É ele quem checa se tudo está de acordo com a lei e aconselha as pessoas envolvidas na transação de compra e venda. Na escritura pública, constam dados acerca do imóvel em questão, como a localização, as dimensões as confrontações, além dos dados dos proprietários anteriores e dos detalhes acerca do pagamento, dos impostos que são devidos em decorrência da negociação. Para poder elaborar a escritura, são necessários documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.

Do comprador e do vendedor pede-se carteira de identidade, CPF e informações como domicílio e estado civil. Quem já foi ou é casado deve apresentar a fotocópia autenticada da certidão de casamento atualizada; no caso de haver a escritura de pacto antenupcial, ela também se faz necessária.

E se você é o vendedor e está vivendo em união estável, não se esqueça que será necessário apresentar o contrato ou a escritura de convivência com sua companheira ou companheiro e, na falta desses documentos, declarar que mantém uma relação estável ou, caso você não esteja nessa situação, deve também declarar que não mantém qualquer vínculo sólido de união.

A negociação também pode ser realizada se uma ou as duas partes forem pessoas jurídicas, os documentos são Contrato ou Estatuto Social da empresa – e se houver alterações, elas deverão constar com a chancela da Junta Comercial –, além de certidão simplificada da Junta Comercial, atualizada até 30 dias. Também se juntam ao lote de documentos aqueles relativos à pessoa física – citados acima – de todos os sócios da empresa e seus cônjuges.

Tudo isso para garantir que sua compra seja realmente um bom negocio. E tem mais! Há uma lista extra de documentos que devem ser apresentados pelo vendedor do imóvel. Se ele for empregador, deverá apresentar a Certidão Negativa de Débitos, que é expedida pelo INSS. Outro documento obrigatório é a Certidão de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal. Há, ainda, a necessidade de Certidão de Feitos Ajuizados – que mostra se existe alguma ação contra a pessoa que está vendendo o imóvel -, que é emitida pelo Ofício Distribuidor, na cidade onde ela reside.

E, claro, não podem faltar os documentos relativos ao imóvel, como a Certidão de Propriedade com negativa de ônus e alienações atualizada, que se obtém no cartório onde está registrado o imóvel; a cartela do IPTU - normalmente se aceita tanto a original quanto a fotocópia autenticada – ou Certidão de Valor Venal, expedida pela Prefeitura Municipal.

Se o imóvel estiver localizado em um edifício, seja apartamento ou escritório, também se faz necessário a declaração do síndico do prédio, manifestando não haver pendências em relação ao condomínio, cotas extras e despesas extraordinárias, ou mesmo pendências judiciais contra o condomínio que possa mais tarde onerar o novo proprietário do imóvel.

Assim, lavrada a escritura, pode-se sair com ela embaixo do braço e fazer o quê? Ir direto para o Cartório de Registro de Imóveis! Uma escritura lavrada mas sem registro não comprova totalmente o direito à propriedade. Como se pode concluir a partir da lista de documentos exigida pelo tabelião, é importantíssimo, justamente, o registro expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Na verdade, um imóvel passa a existir publicamente quando ele ganha uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que o identifica, contendo localização e sua descrição. É nessa matrícula que é feito o registro, apontando quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. E é por isso que, cada vez que o imóvel for vendido, esse registro deve ser feito. Também é nessa matrícula que constam as averbações, ou seja, informações importantes como o Habite-se – licença expedida pela Prefeitura Municipal – ou mudanças de nome do proprietário ou de estado civil, enfim, todo o histórico do imóvel.

Sem o registro, o proprietário não pode, por exemplo, ser fiador, pois o imóvel não será uma garantia.

Na verdade, ao atualizar o registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis o comprador garante o que se denomina “propriedade plena” ou “direito real”, ou seja, ele tem a posse e a propriedade. Quando se adquire um imóvel que não tem o registro imobiliário, o que está sendo comprado é apenas a “posse”, ou seja, o vendedor não tem o direito jurídico e legal sobre o imóvel. Nesse caso o caminho é outro.

Fonte: https://ivonezeger.jusbrasil.com.br/artigos/496331693/voce-e-o-feliz-proprietario?utm_campaign=newsletter-daily_20170909_5957&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Como pagar menos tributos com venda e aluguel de imóveis?

Em busca de um investimento seguro e complementar sua renda, muitas pessoas adquirem imóveis para venda e locação. Considerado um investimento sólido e conservador, o mercado imobiliário oferece várias oportunidades para quem investe nele. Por outro lado, vale ter cuidado para isolar riscos que podem recair sobre esse tipo de patrimônio.

Comprar um imóvel para renda pode ser feito tanto como pessoa física (PF) quanto pessoa jurídica (PJ). Os principais aspectos a se considerar para optar por um ou outro modo são: a tributação na venda e no recebimento de aluguéis e a possibilidade de se fazer o planejamento da sucessão desses bens em vida, evitando conflitos familiares e gastos desnecessários.

Vale reforçar que todo imóvel precisa ser declarado no imposto de renda, e, quando a venda é feita como PF, o proprietário deve pagar 15% de imposto de renda na modalidade de ganho de capital sobre o lucro da operação. Se a venda for realizada por PJ, por outro lado, a tributação pode ser de 6,73%.

Em relação aos aluguéis, a tributação na pessoa física pode atingir até 27,5%. Na pessoa jurídica, pode-se chegar a 11,3% para receitas de até R$62.500,00 mensais. Acima desse valor, a taxa chega a 14,53%.

Além de uma tributação mais justa, concentrar os imóveis em uma empresa (PJ) pode facilitar o processo de transmissão desses bens para os herdeiros, pois a transmissão desse patrimônio é feita em vida e fica estruturada de modo que os herdeiros recebam quotas e não os imóveis diretamente, o que é chamado de Planejamento Patrimonial e Sucessório (PPS).

Com o PPS, na PJ o patrimônio fica protegido, por exemplo, de relacionamentos amorosos que podem a vir a fracassar, podendo incluir cláusulas no contrato social da empresa que limitem o acesso a propriedade desses bens por cônjuges dos herdeiros.

Outra vantagem é a possibilidade de poder formalizar parcerias com outras pessoas e empresas do mesmo ramo para a realização de empreendimentos específicos, como construção de uma casa ou prédio.

Por fim, na hora de optar por qual modelo optar, vale considerar as despesas em manter uma empresa aberta, tais como assessoria contábil por exemplo. Mas no geral, quem tem mais de um imóvel para locação, dependendo do valor, ou tem a intenção real de investir nesse mercado, a constituição de uma empresa mostra-se uma ferramenta com diversas possibilidades além da economia tributária.

Fonte: https://fabiosarreta.jusbrasil.com.br/artigos/496347855/como-pagar-menos-tributos-com-venda-e-aluguel-de-imoveis?utm_campaign=newsletter-daily_20170907_5946&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Como fazer a escritura do meu imóvel?

Como regularizar seu imóvel de forma rápida e segura.

No Brasil, em geral, temos muitos imóveis irregulares, ou seja, são imóveis que a escritura e o registro estão desatualizados, ou estão irregulares na prefeitura, ou, na situação mais grave, não possuem registro e nem escritura no cartório local.

Muitas das vezes, a pessoa que está no imóvel contém apenas o contrato particular de compra e venda, o famoso contrato de gaveta.

Um imóvel regular tem escritura devidamente registrada no cartório de imóveis local e os dados do proprietário estão atualizados.

Hoje, está mais fácil para regularizar um imóvel, nem sempre o custo será baixo, mas o proprietário não estará correndo riscos e desvantagens.

Neste artigo abordaremos a situação mais grave, do qual, imóveis urbanos e rurais que não possuem escritura e registro e vamos mostrar as formas para que os proprietários possam fazê-los da maneira mais segura e mais rápida, por meio da Ação de Usucapião.

O procedimento de Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, em razão da pessoa possuidora estar há muito tempo na posse desse bem, juntamente com outros requisitos definidos em lei.

Primeiramente, um imóvel sem escritura e sem registro possui riscos e desvantagens, quais sejam:

· Risco do antigo dono vender para outra pessoa;

· Não conseguir comprovar a propriedade;

· Perder a propriedade do imóvel;

· Perder o imóvel por um problema judicial;

· Desvalorização do imóvel;

· Perder dinheiro na venda do imóvel;

· Menor valor de mercado;

Segundo, um imóvel regularizado possui inúmeras vantagens. Vejamos algumas:

· Tem segurança jurídica;

· Tem registro para comprovar a propriedade;

· A locação pode ser averbada;

· Tem 100% do valor de mercado;

· Pode ser financiado pelo comprador;

Há 3 formas diferentes de Usucapião, quais sejam, o Judicial, o Administrativo e o Extrajudicial.

No Usucapião Judicial, como o nome já diz, deve-se entrar com um processo judicial para conseguir o direito.

Já o Usucapião Administrativo é realizada por meio de projetos de regularização fundiária de interesse social.

Agora, o Usucapião Extrajudicial é a forma opcional do usucapião judicial, sendo mais rápido, é realizado no cartório da cidade onde está localizado o imóvel.

Falaremos sobre o Usucapião Extrajudicial como a forma alternativa de regularizar a situação do seu imóvel, com escritura e registro no cartório local.

O Usucapião Extrajudicial foi criado pelo novo Código de Processo Civil – Lei 13.105/15 – que tornou o procedimento de Usucapião mais rápido.

Desta forma, é possível conseguir regularizar o imóvel no prazo máximo de 6 meses, na maioria das vezes.

Para conseguir esse direito, o possuidor do imóvel precisa procurar um advogado especializado em Usucapião Extrajudicial, pois só por meio de um advogado é possível fazer o pedido no cartório.

O advogado irá acompanhar todo o processo, do início ao fim, pois será preciso ter certidões e uma planta com memorial descritivo do imóvel feitos por um engenheiro civil.

É por meio do advogado que as pessoas interessadas saberão se preenchem os requisitos e quais os documentos necessários para fazer o pedido.

Também, o advogado irá acompanhar a Ata Notarial que será feita no cartório, para que não faltem informações quando for ser emitida a escritura, que depois será registrada no cartório de registro de imóveis local.

Essa regularização pode ser feita em nome de pessoa física ou pessoa jurídica, mas que tenha a posse do imóvel.

Há possibilidade, também, de que o imóvel seja regularizado em nome do casal, se estiverem casados ou em união estável.

Portanto, se você quer regularizar seu imóvel, procure um advogado especializado em Usucapião Extrajudicial para saber mais dos mínimos detalhes.

Fonte: https://luciano89.jusbrasil.com.br/artigos/455287517/como-fazer-a-escritura-do-meu-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20170508_5251&utm_medium=email&utm_source=newsletter