Atraso na entrega de imóvel pela construtora: Quais os direitos do comprador?

A aquisição de imóveis em construção é algo que desperta o interesse de muitos consumidores e investidores pela possibilidade de aquisição por preços vantajosos em relação a valorização dos imóveis prontos, bem como pela possibilidade de pagamentos diretamente a construtora durante o andamento das obras. Estas e outras vantagens tem fomentado diariamente o mercado imobiliário.

Porém, nem tudo são flores. A aquisição de unidades em construção também envolve riscos. Há casos em que o sonho da casa própria ou até mesmo do lucro esperado pelos investidores se transformam em dores de cabeça para os envolvidos na relação comercial. A exemplo de inúmeros problemas que possam advir deste negócio imobiliário, tem-se o atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora.

Quando da assinatura da promessa de compra e venda o promissário comprador já sai com a expectativa do recebimento das chaves da unidade adquirida na data ajustada no contrato.

É comum que além do prazo previsto para entrega da unidade, se ajuste no contato um prazo de tolerância para resguardar a construtora de determinados imprevisto, o qual é frequentemente acertado em 180 dias. Há inúmeros julgados que chancelam a possibilidade de se ajustar um prazo de carência para a entrega do imóvel, sendo o prazo de 180 dias o atualmente admitido como tolerável, devendo-se em qualquer caso notificar o comprador sobre o atraso. (STJ, REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva - Terceira Turma, j. 21/09/2017.

No entanto, não é incomum que o prazo de carência fixado no contrato seja também descumprido por parte da construtora, permanecendo aquela em mora enquanto não realizar a efetiva entrega da unidade autônoma ao comprador.

Diante desse descumprimento contratual, há duas saídas que podem ser tomadas pelo consumidor: (a) exigir o cumprimento do contrato; ou (b) requerer a rescisão do contrato, mediante a restituição do valor pago a construtora devidamente atualizado. Em ambas as hipóteses também se mostra possível buscar a cobrança de eventuais multas contratuais, lucros cessantes pela não fruição do bem e pagamento de indenização por danos morais a depender do caso concreto.

Vejamos detidamente cada possibilidade.

Ambas as opções disponíveis ao consumidor remetem ao art. 475 do Código Civil ao prever que “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Se optar por exigir o cumprimento do contrato judicialmente, o juiz fixará prazo para cumprimento da obrigação pelo devedor (no caso a construtora), sob pena de multa. Além da aplicação de multa, entende-se possível pleitear em face da construtora as multas de mora eventualmente previstas em contrato, bem como o pagamento de aluguel pelo prazo em que o adquirente ficar impossibilidade de usufruir do imóvel. Nesse sentido, o STJ entendeu que "O descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda viabiliza a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador" (STJ, AgInt no AREsp n. 887148/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 9-8-2016).

E por entrega do imóvel, entende-se a efetiva entrega das chaves por parte da construtora e não apenas a expedição do habite-se ou instituição de condomínio. Por óbvio, a ausência destes, também não pode ser interpretada como cumprimento da obrigação, a exemplo de se promover a entrega das chaves em condomínio irregular, sem habite-se, haja vista que do mesmo modo o comprador não poderá dispor do imóvel livremente, tal como aliená-lo a terceiros (caso dos investidores).

Nos termos do artigo 44, caput, da Lei 4.591/64, após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, compete ao incorporador requerer"a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

O Tribunal do Distrito Federal, por sua vez, desenvolveu a tese jurídica de que “O termo inicial dos lucros cessantes deve ser um dia após a data de previsão de entrega da obra acrescida do prazo de tolerância de 180 dias (...). Com relação ao termo final, o entendimento que se consolida neste eg. TJDFT é no sentido de que o termo final da mora da construtora, empreendedora, vendedora e/ou incorporadora, quando se tratar de imóvel a ter o saldo devedor financiado por instituição financeira, que não a própria construtora, não corresponde à data da efetiva entrega das chaves ou da expedição da Carta do Habite-se, mas à data da averbação desta no registro de imóveis, porquanto somente após esse procedimento é que se torna possível o financiamento bancário, com o fim de quitação do saldo devedor. (gn)"Acórdão 926775 (grifos no original).

O valor do aluguel a ser pago pela construtora pode ser obtido pela comparação da locação de imóveis similares na região, bem como há julgados que fixam o valor do aluguel em 0,5% do valor do imóvel à época da mora. Nesse sentido:

A não fruição do imóvel pelo promissário comprador enquanto perdurou a impontualidade da promissária vendedora configura lucros cessantes passiveis de indenização, cujo montante deve corresponder a 0,5% do valor do imóvel à época da mora, segundo entendimento jurisprudencial (TJMG - Apelação Cível 1.0145.14.013209-6/001, Relator (a): Des.(a) Leite Praça , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/03/2016, publicação da sumula em 12/04/2016).

Por outro lado, se o consumidor preferir a rescisão do contrato – o que em determinados casos é a única alternativa – deverá ser lhe restituído, de uma só vez, o valor pago a construtora, acrescido de perdas e danos pela inexecução contratual, também sendo devido o pagamento de aluguéis pela não fruição do bem.

Deve-se ainda antes de pleitear a resolução do contrato avaliar detidamente os riscos envolvidos, bem como a questão financeira envolvida na negociação, uma vez que a depender do período de atraso o valor eventualmente pleiteado a título de lucros cessantes pode nem mesmo cobrir a valorização do imóvel tida durante o período em que o comprador aguardou a entregada da obra. Ou seja, a manutenção do contrato, se possível, pode ser ainda assim mais vantajosa ao comprador.

Independente do meio adotado, não se pode esquecer que a posterior entrega da unidade fora do prazo não exime a construtora da responsabilidade de indenizar o adquirente pelo período de inadimplemento contratual. Ou seja, mesmo que requerido o cumprimento do contrato e durante o curso do processo a construtora realize a efetive entrega das chaves da unidade tal fato não afasta a indenização por lucros cessantes acima estudada. Uma coisa não depende da outra, são fatores distintos.

Necessário pontuar, por fim, que eventuais justificativas pelo atraso da entrega do imóvel que se referiram a fatores previsíveis e inerentes ao negócio não são admitidas para isentar a construtora de sua responsabilidade, tais como alagações de falta de mão de obra, materiais, entraves burocráticos ou chuvas excessivas, já que não são consideradas como excludentes de culpabilidade.

Assim, diante da inexecução do contrato por culpa da construtora cabe ao comprador a possibilidade de requerer o cumprimento da obrigação (entrega das chaves) ou requerer a rescisão do contrato mediante a devolução dos valores pagos, possibilitando, em ambos os casos, pleitear também o pagamento de perdas e danos e lucros cessantes consistente no valor de alugueis do imóvel equiparado pela não fruição da unidade adquirida enquanto durar a inexecução do contrato.

Fonte: https://diegoschmitz.jusbrasil.com.br/artigos/649429187/atraso-na-entrega-de-imovel-pela-construtora-direitos-do-comprador?utm_campaign=newsletter-daily_20181122_7833&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Cláusulas abusivas no contrato de adesão, o que fazer?

Primeiramente, cabe definir a figura do contrato de adesão, que nada mais é do que o instrumento no qual as cláusulas tenham sido estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, ou aprovadas pela autoridade competente, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo, isto é, não é dada ao aderente a possibilidade de alteração das condições presentes no contrato, existindo apenas as opções de aderir ou não as imposições contratuais, sendo a liberdade de convenção inexistente.

O contrato de adesão possui por vantagem a uniformização de procedimentos, equiparando os direitos e obrigações de diversos consumidores frente a um determinado produto, todavia, tem-se por ponto negativo a impossibilidade de convenção entre as partes, o que, em determinadas situações, sujeita o consumidor a abusos por parte de fornecedores e prestadores de serviços.

Por essa razão, a lei tentou esmiuçar diversas possibilidades de cláusulas abusivas, reconhecendo a nulidade das referidas. O rol não é taxativo, devendo prevalecer a interpretação individual de cada caso concreto.

No que tange ao Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90), o tema é tratado nos artigos 51, 52 e 53, que indicam diversas possibilidades de cláusulas abusivas, como cláusulas que: I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III – transfiram responsabilidades a terceiros; IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; V – estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; VI – determinem a utilização compulsória de arbitragem; VII – imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor; VIII – deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; IX – permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral; X –autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor; XI – obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XII – autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; XIII – infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais; XIV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor; XV – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

Ainda, presume-se exagerada, a vantagem que: I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual; III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

O rol não é taxativo, devendo prevalecer a interpretação individual de cada caso concreto.

Ainda, tratam sobre o tema a portaria nº 3/01 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, a portaria nº 5, de 27 de agosto de 2002, do mesmo órgão, a súmula 302 do STJ, entre outras.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que a alternativa, cabendo a escolha ao consumido.

Assim, supondo que o consumidor tenha aderido um contrato com cláusulas evidentemente abusivas, mesmo que ciente da existência das referidas, essas não produzirão efeitos em relação ao mesmo, uma vez que nulas de pleno direito, dada a sua natureza de abusividade.

Ademais, conforme é assegurado por lei, na verificação de cláusula abusiva, é facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula.

Os indicativos presentes em lei de algumas cláusulas abusivas, entre muitas outras possibilidades, visam resguardar o consumidor enquanto o polo mais fraco da relação comercial.

Contudo, a verificação e reconhecimento da abusividade de qualquer cláusula presente em um contrato não invalidade ou anula o instrumento. Conforme discorreu Alberto Amaral Júnior “o legislador optou pela adoção do princípio da conservação dos contratos ao determinar que somente a cláusula abusiva é nula, permanecendo válidas as demais cláusulas contratuais A nulidade parcial é a solução que melhor atende aos interesses do consumidor.” (Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, p. 198, Saraiva, 1991).

Portanto, a nulidade está resguardada, tão somente, a cláusula manifestamente abusiva. Exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes, tornando o contrato imprestável para os fins que se propunha.

O reconhecimento de possíveis abusividades não visa a rescisão contratual, mas garantir aos contratantes o justo equilíbrio de direitos e obrigações. Em atenção ao princípio da boa-fé, o que se objetiva é a readequação do instrumento, para que o contrato seja cumprido, sem obrigações e direitos abusivos.

Lembrando que cláusulas ambíguas ou contraditórias sempre devem ser interpretadas da forma mais favorável ao aderente, a fim de resguardar o justo equilíbrio entre direitos e obrigações dos contratantes.

______

Lana Alberta da Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados

Fonte: https://custodiogoes.jusbrasil.com.br/artigos/649510473/clausulas-abusivas-no-contrato-de-adesao-o-que-fazer?utm_campaign=newsletter-daily_20181122_7833&utm_medium=email&utm_source=newsletter

STF decide que imóveis de programa habitacional pela Caixa não pagam IPTU

O Supremo Tribunal Federal estabeleceu, nesta quarta-feira (17/10), que imóveis financiados pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR), da Caixa Econômica Federal, têm imunidade tributária e não pagam IPTU. Os ministros aplicaram ao caso a regra da imunidade recíproca entre entes federados.

"A Caixa Econômica Federal é empresa pública que, em essência, explora atividade econômica. Todavia, não restam dúvidas de que o patrimônio afetado à execução do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é mantido por um fundo cujo patrimônio não se confunde com o da CEF, sendo formado por recursos da União e voltado à prestação de serviço público e para concretude das normas constitucionais anteriormente descritas", argumentou o ministro Alexandre de Moraes.

O programa é destinado a oferta de casas populares à população que tem renda de até R$ 1,8 mil por mês. Para o relator do caso, ao não estar caracterizada a ocorrência de atividade comercial, a imunidade não provoca desequilíbrio à livre iniciativa ou à concorrência entre entes privados.

"Esses bens imóveis, bem como seus frutos e rendimentos de patrimônio, não se comunicam com o patrimônio da empresa pública”, pontuou o relator. Ele foi acompanhado pela maioria dos colegas, ficando vencido o ministro Marco Aurélio. Para ele, a Caixa atua mediante remuneração e é a proprietária dos imóveis.

O caso chegou ao Supremo por meio de um recurso da Caixa, que foi condenada em 2ª instância a pagar o tributo ao município de São Vicente (SP). De acordo com o banco, a Constituição garante a imunidade tributária de impostos entre o governo federal e dos estados. Além disso, os advogados da Caixa alegaram que os imóveis pertencem ao patrimônio do fundo, que é da União, e não tem objetivo de exploração econômica.

O Plenário estipulou, para repercussão geral, a tese segundo a qual “os bens e direitos que integram o patrimônio do fundo vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) criado pela Lei 10.188/2001, beneficiam-se da imunidade tributária prevista no artigo 150, inciso VI, alínea ‘a’ da Constituição Federal”.

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é promovido pelo Ministério das Cidades e tem a Caixa como banco financiador. Após a compra do terreno e construção das habitações, os imóveis são arrendados para os participantes do programa com opção de compra ao final do contrato.

Sustentações orais

O representante da Caixa, Gryecos Attom Valente Loureiro, reafirmou que os imóveis pertencentes ao PAR são de propriedade da União, estando, dessa forma, abrangidos pela imunidade tributária recíproca. Ele enfatizou que à Caixa incumbe apenas operacionalizar o programa. “A Caixa não é proprietária dos imóveis, não aporta recursos ao fundo e sequer aufere lucros. É uma contratada do governo federal e é remunerada por tarifa, assim como sói acontecer em todos os demais programas sociais por ela operados”.

Pela Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais Brasileiras (Abrasf), o advogado Ricardo Almeida Ribeiro da Silva refutou a alegação de que a atividade realizada pela Caixa na matéria não gera lucro. “É uma atividade remunerada realizada com intuito financeiro. O fato de ser uma atividade de fomento econômico não a transforma em típica de soberania”, disse. Para ele, esse modelo de atividade, por ser econômico, suporta tributação.

O advogado Felipe Gramado Gonzales, representando o município de São Vicente, alegou que não se aplica ao caso a jurisprudência firmada pelo Supremo de reconhecer a imunidade de imóveis dos Correios quanto ao IPTU. Gonzales explicou que aos Correios foi reconhecida a imunidade por se tratar de empresa prestadora de serviço público, de caráter obrigatório e exclusivo do Estado. “Por mais relevante que seja a atuação da Caixa para o país, a atividade bancária não configura um serviço obrigatório, exclusivo e público da União. Nem mesmo a fatia de serviços ligada ao PAR”.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.

Leia aqui a íntegra do voto do ministro Alexandre de Moraes.

RE 928.902

(Foto meramente ilustrativa - Reprodução da internet)

(Fonte: Conjur)

Texto em: https://enviarsolucoes.jusbrasil.com.br/noticias/639631951/stf-decide-que-imoveis-de-programa-habitacional-pela-caixa-nao-pagam-iptu?utm_campaign=newsletter-daily_20181022_7704&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Você sabia que você pode perder seu imóvel?

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A partir da definição de proprietário é possível chegar também na definição de propriedade, que por estar inserida no capítulo do Código Civil que trata dos direitos reais pode ser definida como o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitada a sua função social.

Superada a definição de propriedade, quando foi possível visualizar cada um dos elementos que a reveste, vamos passar a apontar as causas que levam a perda da propriedade. Antes disso, é importante destacar que existem causas voluntárias e causas involuntárias da perda de propriedade. As voluntárias são aquelas que dependem da vontade do proprietário, já as involuntárias são aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Voluntárias: Aquelas que dependem da vontade do proprietário.

Involuntárias: Aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Das causas voluntárias

As causas voluntárias de perda da propriedade são: ALIENAÇÃO; RENÚNCIA e ABANDONO.

Pela ALIENAÇÃO, entende-se como toda forma de transferência do bem a qualquer título, a exemplo da compra e venda, doação, dação em pagamento e etc.

Pela RENÚNCIA entende-se como o ato registrado do proprietário abrir mão do seu direito. E nesta hipótese que pode, a princípio, parecer impossível, imagine um imóvel que possui uma dívida de impostos que supera o valor de mercado do próprio imóvel. Nesse caso, o proprietário renunciando o seu direito sobre o bem, estará se livrando também da obrigação de pagar os impostos, pois esta obrigação esta vinculada à coisa e não ao proprietário.

E pelo ABANDONO entende-se como aquele imóvel desocupado e deixado pelo proprietário, não ocupado também por um terceiro e ainda arrecadado como bem vago a partir da constatação do bem vago. Nesta hipótese, é importante ressaltar que após 03 (três) anos da arrecadação, o bem passará para o domínio do Município ou da União, conforme o caso.

Das causas involuntárias

Já as causas involuntárias de perda de propriedade são: PERECIMENTO; DESAPROPRIAÇÃO e POSSE-TRABALHO.

O PERECIMENTO pode ser visualizado na hipótese de demolição de um imóvel que ameaçava desabar ou também no caso de uma ilha que deixou de existir em razão do avanço do mar. Nas duas hipóteses visualizamos bens que desapareceram.

A DESAPROPRIAÇÃO ocorre mediante indenização, quando observadas as causas legais de necessidade ou utilidade pública nos termos do artigo 5º, XXIV da Constituição Federal e do artigo 1.228, § 3º do Código Civil.

Por último temos a hipótese da perda de propriedade pela POSSE-TRABALHO que ocorre quando por mais de 05 (cinco) anos, um número considerável de pessoas aplica a função social a uma área extensa de terra e a partir daí poderá adquirir a propriedade desta terra a partir de um valor arbitrado em juízo.

Por Gerlanna Dias Peixoto.

Fonte: https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/627931195/perder-seu-imovel-voce-sabia-que-voce-pode-perder-seu-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20180921_7596&utm_medium=email&utm_source=newsletter

É possível apreender a CNH ou Passaporte por estar com Dívidas?

Semana passada foi amplamente divulgado pela mídia de massa, a decisão do Superior Tribunal de Justiça, em que foi discutida a controvérsia se havia possibilidade da suspensão/apreensão do Passaporte e da CNH.

A decisão foi tomada no bojo Recurso em Habeas Corpus (RHC) nº 97.876.

O credor pediu que houvesse a apreensão da CNH e Passaporte do Devedor, pois o mesmo não havia pagado uma dívida, nem oferecido bens a penhora, e tal pedido foi deferido pelo Juiz de 1ª Grau.

O Devedor recorreu até o STJ, argumentando que isso violava seu direito constitucional de ir e vir.

O STJ entendeu que nesse caso específico, (casuisticamente), a apreensão do Passaporte foi coercitiva, ilegal e arbitrária por restringir desproporcionalmente o direito de ir e vir, garantido ao devedor pela Constituição. Ele ressaltou ainda, que essa medida poderia ser lícita em algumas outras hipóteses, a depender do caso concreto.

Quanto a apreensão da CNH, o STJ entendeu que essa medida seria lícita, que tal medida não ofendia o direito de ir e vir do devedor, porque a liberdade de se deslocar permanece, ainda que a pessoa não possa conduzir um automóvel.

Essas medidas estão sendo autorizadas, devido à possibilidade concedida pelo artigo 139, inciso IV, do Código de Processo Civil, que concede ao juiz o poder geral de cautela:

Art. 139. O juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste Código, incumbindo-lhe:

IV - determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária;

Com base nesse artigo, os autores de processo (credores), passaram a requerer a suspensão de (CNHs), passaportes e até créditos de programas como a Nota Fiscal Paulista de devedores.

Contra esse artigo do Código de Processo Civil, foi ajuizada no Supremo Tribunal Federal, uma Ação Direta de Inconstitucionalidade de nº 5.941, em que se pleiteia que esse dispositivo seja excluído do ordenamento jurídico.

Ao meu sentir, é necessária muita cautela acerca deste instituto. O Juiz não pode abstratamente determinar a apreensão da CNH ou Passaporte dos devedores. É necessário avaliar qual é a profissão do devedor (por exemplo: Uber, Taxista), qual a necessidade de locomoção com o veículo terrestre (idas diárias a hospitais), etc.

Esse tipo de decisão não pode virar regra, pois dívidas civis não podem ser fundamento para restringir direitos, que em determinados casos são vitais ao cidadão, sob pena de abuso de direito e violação ao princípio da menor onerosidade da execução, artigo 805 do CPC.

Decisões judiciais, por mais bem fundamentadas que sejam, não podem substituir os direitos e garantias fundamentais asseguradas pela Constituição Federal. O entendimento que está sendo consolidado no STJ, é um caso tipicamente de ativismo judicial, em que juízes tentam substituir a vontade do legislador.

Fontes:

http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Quarta-Turma-n%C3%A3o-dmite-uspens%C3%A3o-de-passaporte-para-coa%C3%A7%C3%A3o-de-devedor. Acesso em 10/06/2018.

https://andrealvino.jusbrasil.com.br/artigos/587661328/e-possivel-apreender-a-cnh-ou-passaporte-por-estar-com-dividas?utm_campaign=newsletter-daily_20180611_7189&utm_medium=email&utm_source=newsletter

O desfazimento da compra de imóveis e a restituição de valores pagos

Como todo contrato privado, o de compra e venda de imóveis também pode ser desfeito.

O motivo pode ser um inadimplemento, ou seja, o não cumprimento de alguma cláusula do ajuste, seja por parte do vendedor ou do comprador, ou também em razão da desistência de uma das partes.

Em qualquer hipótese, é consequência do desfazimento a restituição dos valores pagos pelo comprador.

Entretanto, a modalidade do desfazimento indicará se a restituição será parcial ou integral.

A mais comum forma de desfazimento é o inadimplemento do prazo de entrega do imóvel adquirido em construção, o intitulado imóvel na planta. Nestes casos, como o inadimplemento é do vendedor, o comprador pode pedir a rescisão contratual e a restituição deverá ser integral, com correção monetária e juros, além da possibilidade de se exigir perdas e danos e multa contratual.

O mesmo se aplica em qualquer outra inadimplência por parte do vendedor, como, por exemplo, não cumprimento da oferta (publicidade ou propaganda), vícios de construção, dentre outros motivos.

Já nos casos de desistência por parte do comprador, este pode pedir a resolução do contrato e também a restituição dos valores pagos, contudo, nesta hipótese a restituição será parcial.

O vendedor, nessa modalidade de distrato, pode reter valores a título de multa contratual e perdas e danos, dentre outras hipóteses.

Todavia, é muito comum que a retenção por parte do vendedor seja abusiva, se apossando este de uma substancial parte dos valores pagos. Existem casos em que a retenção é superior a 50% do que se pagou.

Tanto o Código Civil, como o Código do Consumidor e o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem corrigido essa retenção abusiva, declarando-a como prática abusiva e diminuindo o percentual para patamares entre 10 a 25% do valor do que se gastou com a aquisição do imóvel.

A restituição também será parcial em toda resolução contratual quando a culpa é do comprador.

Quanto já se desfez o negócio e houve retenção abusiva, o distrato pode ser revisto judicialmente, com a devida restituição do excedente declarado abusivo.

Pode-se concluir que se o contrato for desfeito por culpa do vendedor, a restituição será integral, todavia se a resolução tiver como culpado o comprador (incluindo a desistência), a restituição será parcial, podendo o vendedor reter uma parte. O percentual de retenção deve ser razoável, sob pena de ser declarado abusivo pela justiça e determinada a restituição do excedente.

Fonte: https://luizeduardo1980.jusbrasil.com.br/noticias/536594260/o-desfazimento-da-compra-de-imoveis-e-a-restituicao-de-valores-pagos?utm_campaign=newsletter-daily_20180124_6568&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Você é o feliz proprietário?

 Se você quer uma casa para morar, compre. Se você quer dormir em paz, faça sua escritura e registre.

Por superstição ou cuidado, há quem não conte para ninguém quando está para fechar um bom negócio. A compra de uma casa, por exemplo, é melhor comemorar depois de tudo acertado. E quando é que isso acontece? O primeiro passo é sair do tabelionato de notas com a chamada “escritura pública” – e definitiva – embaixo do braço. Ela é a “prova”, por assim dizer, da aquisição da propriedade. E daí, já dá para comemorar? Calma, ainda não!

Primeiramente, é bom lembrar que uma escritura pública é justamente a interpretação de um negócio jurídico. Quem a elabora, ou lavra, é o tabelião ou notário, no Tabelionato de Notas. É ele quem checa se tudo está de acordo com a lei e aconselha as pessoas envolvidas na transação de compra e venda. Na escritura pública, constam dados acerca do imóvel em questão, como a localização, as dimensões as confrontações, além dos dados dos proprietários anteriores e dos detalhes acerca do pagamento, dos impostos que são devidos em decorrência da negociação. Para poder elaborar a escritura, são necessários documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.

Do comprador e do vendedor pede-se carteira de identidade, CPF e informações como domicílio e estado civil. Quem já foi ou é casado deve apresentar a fotocópia autenticada da certidão de casamento atualizada; no caso de haver a escritura de pacto antenupcial, ela também se faz necessária.

E se você é o vendedor e está vivendo em união estável, não se esqueça que será necessário apresentar o contrato ou a escritura de convivência com sua companheira ou companheiro e, na falta desses documentos, declarar que mantém uma relação estável ou, caso você não esteja nessa situação, deve também declarar que não mantém qualquer vínculo sólido de união.

A negociação também pode ser realizada se uma ou as duas partes forem pessoas jurídicas, os documentos são Contrato ou Estatuto Social da empresa – e se houver alterações, elas deverão constar com a chancela da Junta Comercial –, além de certidão simplificada da Junta Comercial, atualizada até 30 dias. Também se juntam ao lote de documentos aqueles relativos à pessoa física – citados acima – de todos os sócios da empresa e seus cônjuges.

Tudo isso para garantir que sua compra seja realmente um bom negocio. E tem mais! Há uma lista extra de documentos que devem ser apresentados pelo vendedor do imóvel. Se ele for empregador, deverá apresentar a Certidão Negativa de Débitos, que é expedida pelo INSS. Outro documento obrigatório é a Certidão de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal. Há, ainda, a necessidade de Certidão de Feitos Ajuizados – que mostra se existe alguma ação contra a pessoa que está vendendo o imóvel -, que é emitida pelo Ofício Distribuidor, na cidade onde ela reside.

E, claro, não podem faltar os documentos relativos ao imóvel, como a Certidão de Propriedade com negativa de ônus e alienações atualizada, que se obtém no cartório onde está registrado o imóvel; a cartela do IPTU - normalmente se aceita tanto a original quanto a fotocópia autenticada – ou Certidão de Valor Venal, expedida pela Prefeitura Municipal.

Se o imóvel estiver localizado em um edifício, seja apartamento ou escritório, também se faz necessário a declaração do síndico do prédio, manifestando não haver pendências em relação ao condomínio, cotas extras e despesas extraordinárias, ou mesmo pendências judiciais contra o condomínio que possa mais tarde onerar o novo proprietário do imóvel.

Assim, lavrada a escritura, pode-se sair com ela embaixo do braço e fazer o quê? Ir direto para o Cartório de Registro de Imóveis! Uma escritura lavrada mas sem registro não comprova totalmente o direito à propriedade. Como se pode concluir a partir da lista de documentos exigida pelo tabelião, é importantíssimo, justamente, o registro expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Na verdade, um imóvel passa a existir publicamente quando ele ganha uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que o identifica, contendo localização e sua descrição. É nessa matrícula que é feito o registro, apontando quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. E é por isso que, cada vez que o imóvel for vendido, esse registro deve ser feito. Também é nessa matrícula que constam as averbações, ou seja, informações importantes como o Habite-se – licença expedida pela Prefeitura Municipal – ou mudanças de nome do proprietário ou de estado civil, enfim, todo o histórico do imóvel.

Sem o registro, o proprietário não pode, por exemplo, ser fiador, pois o imóvel não será uma garantia.

Na verdade, ao atualizar o registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis o comprador garante o que se denomina “propriedade plena” ou “direito real”, ou seja, ele tem a posse e a propriedade. Quando se adquire um imóvel que não tem o registro imobiliário, o que está sendo comprado é apenas a “posse”, ou seja, o vendedor não tem o direito jurídico e legal sobre o imóvel. Nesse caso o caminho é outro.

Fonte: https://ivonezeger.jusbrasil.com.br/artigos/496331693/voce-e-o-feliz-proprietario?utm_campaign=newsletter-daily_20170909_5957&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Como pagar menos tributos com venda e aluguel de imóveis?

Em busca de um investimento seguro e complementar sua renda, muitas pessoas adquirem imóveis para venda e locação. Considerado um investimento sólido e conservador, o mercado imobiliário oferece várias oportunidades para quem investe nele. Por outro lado, vale ter cuidado para isolar riscos que podem recair sobre esse tipo de patrimônio.

Comprar um imóvel para renda pode ser feito tanto como pessoa física (PF) quanto pessoa jurídica (PJ). Os principais aspectos a se considerar para optar por um ou outro modo são: a tributação na venda e no recebimento de aluguéis e a possibilidade de se fazer o planejamento da sucessão desses bens em vida, evitando conflitos familiares e gastos desnecessários.

Vale reforçar que todo imóvel precisa ser declarado no imposto de renda, e, quando a venda é feita como PF, o proprietário deve pagar 15% de imposto de renda na modalidade de ganho de capital sobre o lucro da operação. Se a venda for realizada por PJ, por outro lado, a tributação pode ser de 6,73%.

Em relação aos aluguéis, a tributação na pessoa física pode atingir até 27,5%. Na pessoa jurídica, pode-se chegar a 11,3% para receitas de até R$62.500,00 mensais. Acima desse valor, a taxa chega a 14,53%.

Além de uma tributação mais justa, concentrar os imóveis em uma empresa (PJ) pode facilitar o processo de transmissão desses bens para os herdeiros, pois a transmissão desse patrimônio é feita em vida e fica estruturada de modo que os herdeiros recebam quotas e não os imóveis diretamente, o que é chamado de Planejamento Patrimonial e Sucessório (PPS).

Com o PPS, na PJ o patrimônio fica protegido, por exemplo, de relacionamentos amorosos que podem a vir a fracassar, podendo incluir cláusulas no contrato social da empresa que limitem o acesso a propriedade desses bens por cônjuges dos herdeiros.

Outra vantagem é a possibilidade de poder formalizar parcerias com outras pessoas e empresas do mesmo ramo para a realização de empreendimentos específicos, como construção de uma casa ou prédio.

Por fim, na hora de optar por qual modelo optar, vale considerar as despesas em manter uma empresa aberta, tais como assessoria contábil por exemplo. Mas no geral, quem tem mais de um imóvel para locação, dependendo do valor, ou tem a intenção real de investir nesse mercado, a constituição de uma empresa mostra-se uma ferramenta com diversas possibilidades além da economia tributária.

Fonte: https://fabiosarreta.jusbrasil.com.br/artigos/496347855/como-pagar-menos-tributos-com-venda-e-aluguel-de-imoveis?utm_campaign=newsletter-daily_20170907_5946&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Como fazer a escritura do meu imóvel?

Como regularizar seu imóvel de forma rápida e segura.

No Brasil, em geral, temos muitos imóveis irregulares, ou seja, são imóveis que a escritura e o registro estão desatualizados, ou estão irregulares na prefeitura, ou, na situação mais grave, não possuem registro e nem escritura no cartório local.

Muitas das vezes, a pessoa que está no imóvel contém apenas o contrato particular de compra e venda, o famoso contrato de gaveta.

Um imóvel regular tem escritura devidamente registrada no cartório de imóveis local e os dados do proprietário estão atualizados.

Hoje, está mais fácil para regularizar um imóvel, nem sempre o custo será baixo, mas o proprietário não estará correndo riscos e desvantagens.

Neste artigo abordaremos a situação mais grave, do qual, imóveis urbanos e rurais que não possuem escritura e registro e vamos mostrar as formas para que os proprietários possam fazê-los da maneira mais segura e mais rápida, por meio da Ação de Usucapião.

O procedimento de Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, móvel ou imóvel, em razão da pessoa possuidora estar há muito tempo na posse desse bem, juntamente com outros requisitos definidos em lei.

Primeiramente, um imóvel sem escritura e sem registro possui riscos e desvantagens, quais sejam:

· Risco do antigo dono vender para outra pessoa;

· Não conseguir comprovar a propriedade;

· Perder a propriedade do imóvel;

· Perder o imóvel por um problema judicial;

· Desvalorização do imóvel;

· Perder dinheiro na venda do imóvel;

· Menor valor de mercado;

Segundo, um imóvel regularizado possui inúmeras vantagens. Vejamos algumas:

· Tem segurança jurídica;

· Tem registro para comprovar a propriedade;

· A locação pode ser averbada;

· Tem 100% do valor de mercado;

· Pode ser financiado pelo comprador;

Há 3 formas diferentes de Usucapião, quais sejam, o Judicial, o Administrativo e o Extrajudicial.

No Usucapião Judicial, como o nome já diz, deve-se entrar com um processo judicial para conseguir o direito.

Já o Usucapião Administrativo é realizada por meio de projetos de regularização fundiária de interesse social.

Agora, o Usucapião Extrajudicial é a forma opcional do usucapião judicial, sendo mais rápido, é realizado no cartório da cidade onde está localizado o imóvel.

Falaremos sobre o Usucapião Extrajudicial como a forma alternativa de regularizar a situação do seu imóvel, com escritura e registro no cartório local.

O Usucapião Extrajudicial foi criado pelo novo Código de Processo Civil – Lei 13.105/15 – que tornou o procedimento de Usucapião mais rápido.

Desta forma, é possível conseguir regularizar o imóvel no prazo máximo de 6 meses, na maioria das vezes.

Para conseguir esse direito, o possuidor do imóvel precisa procurar um advogado especializado em Usucapião Extrajudicial, pois só por meio de um advogado é possível fazer o pedido no cartório.

O advogado irá acompanhar todo o processo, do início ao fim, pois será preciso ter certidões e uma planta com memorial descritivo do imóvel feitos por um engenheiro civil.

É por meio do advogado que as pessoas interessadas saberão se preenchem os requisitos e quais os documentos necessários para fazer o pedido.

Também, o advogado irá acompanhar a Ata Notarial que será feita no cartório, para que não faltem informações quando for ser emitida a escritura, que depois será registrada no cartório de registro de imóveis local.

Essa regularização pode ser feita em nome de pessoa física ou pessoa jurídica, mas que tenha a posse do imóvel.

Há possibilidade, também, de que o imóvel seja regularizado em nome do casal, se estiverem casados ou em união estável.

Portanto, se você quer regularizar seu imóvel, procure um advogado especializado em Usucapião Extrajudicial para saber mais dos mínimos detalhes.

Fonte: https://luciano89.jusbrasil.com.br/artigos/455287517/como-fazer-a-escritura-do-meu-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20170508_5251&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Casa própria: Não cabe cobrança de taxa de evolução de obra se construção já foi concluída

A taxa de evolução de obra é devida pelo mutuário somente até o término da construção da unidade habitacional, e não até a concessão do habite-se. Com base nesse entendimento, a Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) confirmou a sentença que impediu a Caixa Econômica Federal (CEF) de cobrar a referida taxa de L. F. S., autor da ação.

Ele adquiriu um imóvel no Empreendimento Park Renovare, em Campo Grande (RJ), com financiamento da CEF, dentro do “Programa Minha Casa Minha Vida”, do Governo Federal, e recorreu à Justiça depois de receber boletos com um valor superior ao das prestações previstas em contrato.

O autor descobriu que a taxa cobrada pelo banco seria “devida pelo mutuário até que a construção fosse concluída, não sendo abatida em seu saldo devedor”. Ora, como o empreendimento já estava construído no momento da compra, L. F. S. Resolveu questionar a cobrança. Mas, acabou com uma dívida, e seu nome inscrito nos cadastros de restrição ao crédito.

No TRF2, o relator do processo, desembargador federal Guilherme Calmon Nogueira da Gama, considerou correta a conclusão do juízo de 1º grau de que a cobrança era indevida, uma vez que, de acordo com os documentos e depoimentos analisados, a compra foi efetuada em 2014 e “no empreendimento já havia moradores desde 2010”.

O desembargador acrescentou que o Ministério Público Federal (MPF), inclusive, vem atuando no combate à tal prática, por meio de recomendações e ajuizamento de ações civis públicas. Para o MPF, “está ocorrendo violação de direito previsto no artigo 6º, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a medida configuraria prática abusiva vedada pelo artigo 39, V, do Código de Defesa do Consumidor”.

Calmon analisou ainda o pedido de indenização por danos morais e concluiu que “os documentos carreados aos autos dão conta de que ao autor foi exigida cobrança indevida, violando as normas do contrato de financiamento para aquisição de imóvel e ainda teve seu nome inserido nos cadastros de proteção ao crédito, necessitando de providência judicial para alvejar o que lhe era devido se fossem respeitados os termos contratuais, fatos estes que se mostram suficientes para comprovar a existência de dano moral, sendo devida e justa a obrigação de indenizar que se mantém”.

O acórdão somente reformou a sentença com relação à condenação, imposta à CEF, para restituir em dobro o que foi indevidamente pago pelo mutuário. Nesse ponto, o desembargador considerou orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que a devolução em dobro dos valores pagos a maior pelo mutuário é devida apenas quando demonstrada má-fé.

“Embora haja a comprovação do pagamento a maior, o mutuário não faz jus à restituição desses valores em dobro, na esteira do entendimento manifestado pela jurisprudência do STJ, que pressupõe a má-fé do credor, que in casu, não foi demonstrada”, finalizou o relator, reformando o julgado nesse aspecto.

Processo: 0128407-30.2015.4.02.5101

Fonte: http://trf-2.jusbrasil.com.br/noticias/422991435/casa-propria-nao-cabe-cobranca-de-taxa-de-evolucao-de-obra-se-construcao-ja-foi-concluida?utm_campaign=newsletter-daily_20170128_4744&utm_medium=email&utm_source=newsletter

A incorporadora, ao vender um apartamento na planta, pode determinar que o pagamento da comissão de corretagem será feito pelo consumidor?

O que é um contrato de corretagem?

Pelo contrato de corretagem, o corretor obriga-se a obter para uma pessoa que o contrata (denominada “cliente” ou “comitente”) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

O contrato de corretagem está previsto, de forma genérica, nos arts. 722 a 729 do CC.

Quando se fala neste contrato, normalmente as pessoas só se lembram da corretagem de imóveis. No entanto, existem outras espécies de corretagem, como é o caso do corretor de ações na Bolsa de Valores ou o corretor de mercadorias (bens móveis).

No caso do corretor de imóveis, a profissão está regulamentada pela Lei n.° 6.530/78 e pelo Decreto n.° 81.871/78. Para exercer a profissão de corretor de imóveis, exige-se a aprovação em curso técnico de Transações Imobiliárias ou curso superior em Gestão Imobiliária, com registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Comissão de corretagem

Como remuneração pelo serviço prestado, o corretor receberá o pagamento de uma quantia, que é chamada de “comissão de corretagem”.

A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (art. 725).

Qual é o valor da comissão de corretagem? 

O valor da comissão de corretagem deverá estar previsto na lei ou no contrato firmado entre as partes.

E se não estiver previsto na lei nem no contrato?

Neste caso, este valor será arbitrado segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724 do CC).

Não há lei estipulando o valor da comissão de corretagem na venda de imóveis. Aplica-se, portanto, os usos e costumes. No dia-a-dia imobiliário, quando não há previsão contratual, deverá ser pago ao corretor 6% sobre o valor do imóvel urbano vendido, conforme prevê a tabela do CRECI.

Incorporação imobiliária

É a atividade desenvolvida por um incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da qual ele planeja a construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários apartamentos) e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com os recursos obtidos, vai construindo o projeto.

Nas palavras do Min. Luis Felipe Salomão, "a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para  construção de edifício de apartamentos, sob o regime condominial" (REsp 1.399.024-RJ).

Normalmente, a pessoa que adquire unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, o faz de forma parcelada, por meio de um contrato de promessa de compra e venda.

O que é uma promessa de compra e venda?

A promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e venda) é...

uma espécie de contrato preliminar

por meio do qual uma pessoa (promitente vendedor) se compromete a vender o seu bem

ao promissário comprador, após este pagar integralmente o preço que foi ajustado.

Pagamento da comissão de corretagem na incorporação imobiliária

Na prática, é extremamente comum que os contratos de promessa de compra e venda de incorporação imobiliária contenham uma cláusula prevendo que o promitente-comprador será o responsável pelo pagamento da comissão do corretor.

Exemplo

João, ao parar seu carro no semáforo, recebeu um panfleto de um novo edifício de apartamentos que estava sendo lançado “na planta”. Foi até o estande de vendas, sendo atendido por Luciana, corretora de imóveis. 

Decidiu na hora que iria comprar uma unidade.

Foi, então, apresentado a ele um contrato de promessa de compra e venda com a imobiliária.

Por meio do contrato, a imobiliária (promitente vendedora) comprometeu-se a vender a João a unidade 1502, da Torre B, do Edifício “Morar Bem”.

Em contrapartida, João obrigou-se a pagar o valor de R$ 1 milhão, parcelado em 60 meses.

Além disso, havia uma cláusula (8.1) no contrato prevendo que João teria que pagar 6% do valor do imóvel para Luciana, a título de comissão de corretagem.

Algum tempo depois, João ingressou com ação judicial pedindo que esta cláusula 8.1 fosse declarada nula de pleno direito porque seria abusiva já que ele, como consumidor, não poderia ser obrigado a pagar a corretora, a qual esta presta serviços no interesse da incorporadora, razão pela qual a empresa deveria arcar com este custo.

A tese de João é aceita pelo STJ? É abusiva a cláusula prevista em promessa de compra e venda que transfira para o promitente-comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem?

NÃO. Esta cláusula não é abusiva.

Corretagem na compra e venda de unidades autônomas em incorporação imobiliária

Na venda de imóveis mediante incorporação imobiliária, a atuação do corretor tem ocorrido, em regra, da seguinte forma: o corretor é contratado pela incorporadora para ficar em estandes situados no próprio local onde será construído o edifício de apartamentos. Lá, esta equipe de corretores recebe os consumidores interessados, mostra a planta, as maquetes, as vantagens do empreendimento, tira dúvidas e concretiza o negócio.

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

Não há prejuízo aos consumidores porque o custo disso já seria embutido no preço

Entende-se que não há prejuízo aos consumidores nesta prática porque se a incorporadora pagasse a comissão de corretagem, ela iria embutir este custo no preço final do produto.

Dessa forma, na prática, mostra-se irrelevante se o consumidor pagará diretamente ao corretor ou não, considerando que ele já arcaria com esse pagamento porque se trata de um dos custos do imóvel vendido e que comporia seu preço.

Desse modo, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.

São necessárias, contudo, algumas cautelas.

Dever de informação

O fornecedor possui o dever de informar o consumidor. Esse dever inclui que seja explicado o que o consumidor está efetivamente pagando.

Por conta disso, é necessário que o contrato preveja de forma muito clara que a obrigação de pagar a comissão de corretagem será do promitente-comprador (consumidor).

Dessa feita, a incorporadora deverá informar ao consumidor, antes do momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Se a incorporadora não informar previamente

Uma reclamação constante dos consumidores é a de que as incorporadoras não informam previamente os clientes de que eles são responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem.

Os consumidores alegam que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que são informados sobre este custo adicional.

Essa prática de não explicar previamente viola os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações de consumo.

Se isso acontecer, o consumidor poderá recusar-se a pagar a comissão de corretagem, exigindo o cumprimento da proposta pelo preço ofertado.

Toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor, conforme expresso no CDC:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Desse modo, a cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão para o consumidor é, a princípio, lícita, mas o promitente-vendedor, na fase pré-negocial, deverá informar, de forma clara e precisa, que haverá esta transferência.

Tese fixada pelo STJ:

É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).

Sobre o tema, vale a pena relembrar o seguinte entendimento do STJ:

De quem é a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do comprador?

• Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).

• Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir o pagamento, que só o comprador irá pagar etc.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.288.450-AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/2/2015 (Info 556).

Fonte: http://www.dizerodireito.com.br/2016/11/a-incorporadora-ao-vender-um.html?utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed%3A+com%2FrviB+%28Dizer+o+Direito%29

Construtora deve indenizar consumidor e devolver valor total pago em imóvel por atraso na entrega

Uma construtora terá de restituir o valor total pago em imóvel a um consumidor que desistiu da compra devido ao atraso na entrega do imóvel. A empresa também foi condenada a indenizar por danos morais e materiais, e devolver montante relativo à taxa SATI. A decisão é da juíza de Direito Andrea Ferraz Musa, da 2ª vara Cível do Foro Regional de Pinheiros/SP.

Trata-se de ação de restituição de valores interposta por um consumidor que firmou compromisso de compra e venda do imóvel na planta, mas, como o imóvel não foi concluído no prazo contratual, excedendo inclusive o prazo de tolerância, optou por rescindir o contrato. Com a rescisão, a construtora se propôs a devolver apenas 40% do valor pago. Assim, pleiteou devolução do valor integral, além de restituição de comissão de corretagem, taxa SATI e indenização.

A juíza aplicou ao caso o CDC. Ela entendeu que o pedido de devolução da comissão de corretagem não merecia ser acolhido, porquanto o autor tinha ciência do intermédio na negociação e dos serviços que lhe foram oferecidos. Quanto à cobrança da SATI, observou que comporta devolução porque, não havendo sido especificado seu alcance, de forma diferenciada dos serviços do corretor, sua exigência constituiria bis in idem.

No tocante à devolução ao valor pago, a magistrada entendeu ser devida, considerando excessiva e abusiva a perda de 60% do montante – sobremaneira porque a rescisão se deu por inadimplência da construtora, que não cumpriu o prazo de entrega.

"Considerando que a rescisão foi causada por culpa da ré inadimplente, a devolução dos valores deve corresponder a 100% dos valores pagos."

A juíza também considerou que, em razão da conduta da ré, o autor sofreu prejuízo, visto que ficou impedido de utilizar o imóvel por quatro meses, devendo ser indenizado pelos danos materiais. Reconheceu, por fim, configurado o dano moral.

"Evidente a expectativa criada pela compra do imóvel que, aliás, foi devidamente quitado na forma contratada. Não obstante, a entrega ultrapassou em muitos meses o prazo fixado em contrato, sendo evidente o aborrecimento e a frustração da expectativa criada, gerando ansiedade, desconforto e stress. Tal situação reflete não simples aborrecimento, mas ato que afeta a rotina do consumidor, configurando dano moral indenizável."

Assim, ficou determinada a devolução integral do valor pago pelo imóvel; a devolução da taxa SATI; indenização por danos morais no importe de R$ 10 mil; e também por danos materiais à quantia correspondente a quatro meses de aluguel.

Fonte: http://renataadv2013.jusbrasil.com.br/noticias/392424876/construtora-deve-indenizar-consumidor-e-devolver-valor-total-pago-em-imovel-por-atraso-na-entrega?utm_campaign=newsletter-daily_20161007_4172&utm_medium=email&utm_source=newsletter

A ação revisional de contrato bancário como meio de resguardar a função social do contrato

A Ação Revisional de contrato é meio hábil para intentar a revisão de cláusulas de contrato de financiamento, almejando a redução ou eliminação de seu saldo devedor, a alteração dos valores das parcelas, respectivos prazos e eventuais ressarcimentos de valores pagos a maior.

As mais incidentes nas rotinas judiciárias são as que versam sobre financiamentos de veículos, de imóveis, crédito pessoal, empréstimos consignados, cheque especial, cartões de crédito e dívidas agrícolas.

Estas demandas normalmente rogam por reduzir ou eliminar o saldo devedor; modificar os valores das parcelas; alterar o prazo de pagamento das parcelas; ver-se ressarcido de valores já pagos indevidamente; retirar ou evitar a inclusão em rol de devedores nos órgãos de proteção ao crédito; impedir a retomada pela Instituição Bancária do bem financiado, por impossibilidade do pagamento das prestações.

Entre as situações mais comuns encontradas nos contratos bancários que culminam na quebra da isonomia, comprometendo o orçamento do cliente que acaba restando inadimplente, vemos: taxa abusiva dos juros remuneratórios; anatocismo (juros sobre juros ou capitalização); comissão de permanência; Taxa de Administração de Contrato; Taxa de Emissão de Boleto e Taxa de Abertura de Crédito; parcelas mensais superiores a 30% da renda.

Outrossim, mais do que ater-se as questões de taxa abusiva de juros remuneratórios, anatocismo e tarifas abusivas, a questão central que dá ensejo a uma revisão judicial dos contratos, encontra guarida no artigos 317, 478 e 480 do Código Civil, que visam afastar a incidência de desproporcionalidade e onerosidade excessiva que desequilibre as relações contatuais.

Pois, como percebemos atuando neste ramo, essa linha de alegação genérica ou aleatória de abusividade é com frequência improcedente em Primeira Instância, com algum potencial em Segunda Instância para procedência parcial com relação à determinadas tarifas de contundência mais evidente (e. G. serviço de terceiro).

Em geral, nessa seara, as decisões tem feito prevalecer os ditames do Código de Defesa do Consumidor, que é uma chancela se segurança constitucional à parte mais vulnerável da relação.

Nesse passo, ao detectar indícios de estar padecendo destes males comuns, deve-se procurar - imediatamente – orientação jurídica especializada, a fim de evitar comprometimento de suas finanças a longo prazo.

por Victor Fernandes Cerri de Souza

Fonte: http://victorcerri.jusbrasil.com.br/artigos/376187428/a-acao-revisional-de-contrato-bancario-como-meio-de-resguardar-a-funcao-social-do-contrato?utm_campaign=newsletter-daily_20160825_3922&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Afinal, o "contrato de gaveta" é permitido pela jurisprudência?

O que consiste o "contrato de gaveta"?

É a transferência da posição contratual SEM o consentimento do outro contratante.

A cessão de contrato (transferência da inteira posição - ativa ou passiva - da relação contratual, incluindo o conjunto de direitos e deveres de que é titular uma determinada pessoa) pressupõe necessária anuência da outra parte.

Para exemplificar o contrato de gaveta, basta considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a uma determinada instituição financeira, posteriormente, entrega o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira.

O contrato de gaveta é permitido pelo STJ?

Os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento. Segundo o TJDF, não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).

Contudo, vale alertar que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.

À título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como:a) o imóvel é penhorado em razão de dívida do vendedor; b)o vendedor falece e o imóvel é inventariado e destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras pessoas.

Quanto aos riscos ao vendedor, cite-se, por exemplo: a) o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções judiciais. Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.

O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

Outrossim, há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que"não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal"(Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).

Por fim, registre-se que, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos.

Fonte: Flávio Tartuce.

Mais em: http://draflaviaortega.jusbrasil.com.br/noticias/364191328/afinal-o-contrato-de-gaveta-e-permitido-pela-jurisprudencia?utm_campaign=newsletter-daily_20160721_3745&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Fiz um empréstimo e agora ele não cabe mais no meu orçamento! O que eu faço?

Em momentos de crises financeiras de toda monta, ao se deparar com dívidas que parecem intermináveis, não raras vezes, o devedor acaba tomando empréstimos, financiamentos, ou outras espécies de crédito a prazo para saldar suas dívidas.

A modalidade é uma boa saída somente quando os juros e taxas que serão cobradas por estes créditos não forem superiores do que as que estão sendo cobradas pelas dívidas anteriores.

Parece algo primário e muito lógico, mas o consumidor brasileiro, em sua grande maioria, não se atenta para este fato e acaba aumentando ainda mais o seu saldo devedor na praça, tomando empréstimo com juros altíssimos.

Qual é a saída, então?

A melhor opção é tentar negociar com os credores, propor uma redução nos juros e multas, parcelar a dívida, etc., mas é sabido que nem sempre o credor abre espaço para esse tipo de negociação, em especial as instituições financeiras, que são os credores mais “pesados”.

Boa dica. Mas e se eu já fiz o empréstimo e agora não consigo mais honrar, o que eu faço?

Para o consumidor que, no desespero do acúmulo das dívidas, não colocou na balança os prós e contras e acabou adquirindo alguma modalidade de crédito que não cabe mais no seu orçamento, temos algumas opções:

1º - O empréstimo que eu fiz apresenta juros elevadíssimos, que são muito maiores do que os que são cobrados por outras instituições financeiras!

O Banco Central do Brasil é o órgão regulador e fiscalizador das instituições financeiras e apresenta regularmente em seu site a taxa de juros média do mercado financeiro[1].

A Justiça brasileira vem seguindo o entendimento de que as instituições financeiras, ao disponibilizar crédito, devem seguir como parâmetro a média apresentada pelo BCB.

Caso se perceba juros que ultrapassam estes limites, é possível ingressar com ação revisional, para que o contrato seja readequado com essas diretrizes.

2º - O empréstimo que eu fiz apresenta juros corretos, não ultrapassam a média do mercado, mas as parcelas não cabem mais em meu orçamento e estão levando todo o meu rendimento mensal.

É muito comum a prática das instituições financeiras da operação chamada de “mata-mata”, que consiste em levar o consumidor a tomar novo empréstimo para quitar o anterior, arcando com mais juros e taxas, e assim sucessivamente, criando uma verdadeira “bola de neve”.

Existe a possibilidade de revisão do contrato para que o valor fique adequado aos rendimentos do contratante.

O entendimento ainda é controvertido nos Tribunais do país, porém o Tribunal de Justiça do Paraná tem aplicado a tese de que o valor das parcelas mensais dos empréstimos não deve superar o teto de 30 % dos rendimentos do contratante, deferindo a revisão contratual, neste sentido.

No Paraná existe até mesmo um estudo sobre o caso, o que ficou conhecido como “Teoria do Superendividamento”.

Na capital, o Projeto Superendividamento[2] oferece um campo para que o devedor efetue o seu cadastro, manifestando interesse em realizar acordo sobre o seu débito, e caso haja também interesse do credor, as partes serão levadas a realizar tratativas para a resolução do conflito.

Nas demais regiões, a orientação é que procure ajuda especializada.

Por fim, a orientação é que sempre observe se a modalidade de crédito que está tomando para pagar as suas dívidas anteriores não vai ser mais oneroso do que tentar negociar com os credores antigos.

Caso a cidade onde resida seja atendida pelo Procon, fique atento, procure orientação, participe das campanhas de conciliação.

Informe-se também com seu advogado de confiança, ou procure pela OAB de sua região para que informe os advogados atuantes e conte sempre com a Comissão de Direitos do Consumidor.

[1] Disponível em: http://www.bcb.gov.br/?ECOIMPOM

[2] https://www.tjpr.jus.br/superendividamento

Fonte: http://ronaldojr.jusbrasil.com.br/artigos/354379268/fiz-um-emprestimo-e-agora-ele-nao-cabe-mais-no-meu-orcamento-o-que-eu-faco?utm_campaign=newsletter-daily_20160628_3617&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Tenho um carro financiado e as parcelas são abusivas. Posso pedir uma revisional?

Você comprou um carro, um apartamento ou outro bem financiado e percebeu que as parcelas são abusivas? Saiba como é possível para reverter a situação através da ação revisional.

Descomplicando o direito

1. O que é uma ação revisional? É a ação tem como objetivo modificar determinado aspecto no contrato.

2. O que pode ser revisado numa ação revisional? Tudo, como por exemplo: juros abusivos e cláusulas extremamente onerosas para uma das partes.

3. Para os casos de juros abusivos, qual taxa de juros deve ser levada em consideração? A indicada pelo Banco Central do Brasil no dia da celebração do contrato.

4. Quais os procedimentos para dar entrada em uma ação revisional? Procurar um advogado e um contador.

5. Precisa haver determinada quantidade de parcelas pagas? Não, a ação revisional poderá ser ajuizada a qualquer momento.

6. Tenho que estar em dia com as parcelas do veículo? Não é obrigatório, mas se recomenda que esteja com as parcelas quitadas até a data da entrada da ação para evitar multa e juros moratórios.

7. A ação revisional só é válida para carros? Não, é válida para todos os contratos.

Entendendo o direito

1. O que é uma ação revisional?

Esta ação tem como objetivo modificar determinado aspecto no contrato, especialmente quando ele for de adesão.

Vale lembrar que, apesar de ser raro, é possível ingressar com ação revisional em contratos que não sejam de adesão.

2. O que pode ser revisado numa ação revisional?

Nesta ação, é possível revisar cláusulas abusivas (p. Ex.: juros abusivos, cláusulas que devem ser nulas ou anuladas) e, ainda, cláusulas que tornam a prestação excessivamente onerosa para um dos contratantes, ou seja, que seja desproporcional e que por isso desequilibre a relação.

Além disto, é possível também para situações em que o comprador tenha alterado sua condição socioeconômica de maneira prejudicial.

3. Para os casos de juros abusivos, qual taxa de juros deve ser levada em consideração?

Nestes casos, deve-se observar os juros determinados pelo Banco Central do Brasil (Bacen) na data de celebração do contrato.

4. Quais os procedimentos para dar entrada em uma ação revisional?

Para dar entrada na ação revisional, em regra, é necessário o auxílio de 02 tipos de profissionais: a) advogado e b) contador.

O advogado auxiliará nas petições e nas audiências, já este é um tema um tanto complexo.

Por sua vez, o contador irá assistir quanto aos cálculos dos valores que o interessado está efetivamente pagando e a quantia que realmente deveria ser paga.

5. Precisa haver determinada quantidade de parcelas pagas?

Não, a revisional pode ser proposta a qualquer tempo, desde que observe um dos assuntos que podem ser abarcados pela ação revisional (pergunta 2).

6. Tenho que estar em dia com as parcelas do veículo?

Não é uma obrigação. Todavia, aconselha-se que, independente de possíveis valores abusivos, o interessado esteja com todas as parcelas até aquele momento quitadas, a fim de evitar aplicação de multa e juros de mora.

Se o comprador for entrar com a ação revisional, não há porque se preocupar, pois os valores pagos a maior deverão ser devolvidos com juros e correção monetária.

7. A ação revisional só é válida para carros?

Não, esta ação é válida para quaisquer tipos de contratos que possuam cláusulas abusivas, que sejam extremamente onerosos para uma das partes ou que o comprador tenha alterado sua condição socioeconômica de maneira prejudicial.

Fonte: http://trivellatoedantas.jusbrasil.com.br/artigos/347365059/tenho-um-carro-financiado-e-as-parcelas-sao-abusivas-posso-pedir-uma-revisional?utm_campaign=newsletter-daily_20160609_3505&utm_medium=email&utm_source=newsletter