Atraso na entrega de imóvel pela construtora: Quais os direitos do comprador?

A aquisição de imóveis em construção é algo que desperta o interesse de muitos consumidores e investidores pela possibilidade de aquisição por preços vantajosos em relação a valorização dos imóveis prontos, bem como pela possibilidade de pagamentos diretamente a construtora durante o andamento das obras. Estas e outras vantagens tem fomentado diariamente o mercado imobiliário.

Porém, nem tudo são flores. A aquisição de unidades em construção também envolve riscos. Há casos em que o sonho da casa própria ou até mesmo do lucro esperado pelos investidores se transformam em dores de cabeça para os envolvidos na relação comercial. A exemplo de inúmeros problemas que possam advir deste negócio imobiliário, tem-se o atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora.

Quando da assinatura da promessa de compra e venda o promissário comprador já sai com a expectativa do recebimento das chaves da unidade adquirida na data ajustada no contrato.

É comum que além do prazo previsto para entrega da unidade, se ajuste no contato um prazo de tolerância para resguardar a construtora de determinados imprevisto, o qual é frequentemente acertado em 180 dias. Há inúmeros julgados que chancelam a possibilidade de se ajustar um prazo de carência para a entrega do imóvel, sendo o prazo de 180 dias o atualmente admitido como tolerável, devendo-se em qualquer caso notificar o comprador sobre o atraso. (STJ, REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva - Terceira Turma, j. 21/09/2017.

No entanto, não é incomum que o prazo de carência fixado no contrato seja também descumprido por parte da construtora, permanecendo aquela em mora enquanto não realizar a efetiva entrega da unidade autônoma ao comprador.

Diante desse descumprimento contratual, há duas saídas que podem ser tomadas pelo consumidor: (a) exigir o cumprimento do contrato; ou (b) requerer a rescisão do contrato, mediante a restituição do valor pago a construtora devidamente atualizado. Em ambas as hipóteses também se mostra possível buscar a cobrança de eventuais multas contratuais, lucros cessantes pela não fruição do bem e pagamento de indenização por danos morais a depender do caso concreto.

Vejamos detidamente cada possibilidade.

Ambas as opções disponíveis ao consumidor remetem ao art. 475 do Código Civil ao prever que “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Se optar por exigir o cumprimento do contrato judicialmente, o juiz fixará prazo para cumprimento da obrigação pelo devedor (no caso a construtora), sob pena de multa. Além da aplicação de multa, entende-se possível pleitear em face da construtora as multas de mora eventualmente previstas em contrato, bem como o pagamento de aluguel pelo prazo em que o adquirente ficar impossibilidade de usufruir do imóvel. Nesse sentido, o STJ entendeu que "O descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda viabiliza a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador" (STJ, AgInt no AREsp n. 887148/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 9-8-2016).

E por entrega do imóvel, entende-se a efetiva entrega das chaves por parte da construtora e não apenas a expedição do habite-se ou instituição de condomínio. Por óbvio, a ausência destes, também não pode ser interpretada como cumprimento da obrigação, a exemplo de se promover a entrega das chaves em condomínio irregular, sem habite-se, haja vista que do mesmo modo o comprador não poderá dispor do imóvel livremente, tal como aliená-lo a terceiros (caso dos investidores).

Nos termos do artigo 44, caput, da Lei 4.591/64, após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, compete ao incorporador requerer"a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

O Tribunal do Distrito Federal, por sua vez, desenvolveu a tese jurídica de que “O termo inicial dos lucros cessantes deve ser um dia após a data de previsão de entrega da obra acrescida do prazo de tolerância de 180 dias (...). Com relação ao termo final, o entendimento que se consolida neste eg. TJDFT é no sentido de que o termo final da mora da construtora, empreendedora, vendedora e/ou incorporadora, quando se tratar de imóvel a ter o saldo devedor financiado por instituição financeira, que não a própria construtora, não corresponde à data da efetiva entrega das chaves ou da expedição da Carta do Habite-se, mas à data da averbação desta no registro de imóveis, porquanto somente após esse procedimento é que se torna possível o financiamento bancário, com o fim de quitação do saldo devedor. (gn)"Acórdão 926775 (grifos no original).

O valor do aluguel a ser pago pela construtora pode ser obtido pela comparação da locação de imóveis similares na região, bem como há julgados que fixam o valor do aluguel em 0,5% do valor do imóvel à época da mora. Nesse sentido:

A não fruição do imóvel pelo promissário comprador enquanto perdurou a impontualidade da promissária vendedora configura lucros cessantes passiveis de indenização, cujo montante deve corresponder a 0,5% do valor do imóvel à época da mora, segundo entendimento jurisprudencial (TJMG - Apelação Cível 1.0145.14.013209-6/001, Relator (a): Des.(a) Leite Praça , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 31/03/2016, publicação da sumula em 12/04/2016).

Por outro lado, se o consumidor preferir a rescisão do contrato – o que em determinados casos é a única alternativa – deverá ser lhe restituído, de uma só vez, o valor pago a construtora, acrescido de perdas e danos pela inexecução contratual, também sendo devido o pagamento de aluguéis pela não fruição do bem.

Deve-se ainda antes de pleitear a resolução do contrato avaliar detidamente os riscos envolvidos, bem como a questão financeira envolvida na negociação, uma vez que a depender do período de atraso o valor eventualmente pleiteado a título de lucros cessantes pode nem mesmo cobrir a valorização do imóvel tida durante o período em que o comprador aguardou a entregada da obra. Ou seja, a manutenção do contrato, se possível, pode ser ainda assim mais vantajosa ao comprador.

Independente do meio adotado, não se pode esquecer que a posterior entrega da unidade fora do prazo não exime a construtora da responsabilidade de indenizar o adquirente pelo período de inadimplemento contratual. Ou seja, mesmo que requerido o cumprimento do contrato e durante o curso do processo a construtora realize a efetive entrega das chaves da unidade tal fato não afasta a indenização por lucros cessantes acima estudada. Uma coisa não depende da outra, são fatores distintos.

Necessário pontuar, por fim, que eventuais justificativas pelo atraso da entrega do imóvel que se referiram a fatores previsíveis e inerentes ao negócio não são admitidas para isentar a construtora de sua responsabilidade, tais como alagações de falta de mão de obra, materiais, entraves burocráticos ou chuvas excessivas, já que não são consideradas como excludentes de culpabilidade.

Assim, diante da inexecução do contrato por culpa da construtora cabe ao comprador a possibilidade de requerer o cumprimento da obrigação (entrega das chaves) ou requerer a rescisão do contrato mediante a devolução dos valores pagos, possibilitando, em ambos os casos, pleitear também o pagamento de perdas e danos e lucros cessantes consistente no valor de alugueis do imóvel equiparado pela não fruição da unidade adquirida enquanto durar a inexecução do contrato.

Fonte: https://diegoschmitz.jusbrasil.com.br/artigos/649429187/atraso-na-entrega-de-imovel-pela-construtora-direitos-do-comprador?utm_campaign=newsletter-daily_20181122_7833&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Comprei um imóvel apenas com contrato de compra e venda. É possível regularizar?

Olá caríssimos leitores, é uma honra estar aqui para debater com vocês temas de direito imobiliário, área esta que tem crescido significativamente nos últimos anos.

Vocês sabiam que são diversas as situações que podem fazer que o imóvel fique irregular? Seja pelo fato de não ter escritura pública (imóveis apenas com contrato de compra e venda), seja por alguma irregularidade junto à prefeitura, pela falta de registro da escritura pública, a ausência de inventário, ou ainda, pelo fato do imóvel estar em litígio judicial.

Contudo, embora haja inúmeras situações que podem fazer o imóvel ficar irregular, hoje quero conversar com vocês sobre imóveis que estão irregulares devido a ausência de escritura pública, ou seja, por possuírem apenas contrato de compra e venda. Será que é possível a regularização? Se sim, o que fazer?

Primeiramente, cumpre esclarecer que, quem possui apenas contrato de compra e venda não é dono, mas sim, POSSUIDOR! Ou seja, o contrato de compra e venda não é capaz de transferir a propriedade do imóvel, mas tão somente, a posse deste.

Mas então para que serve o contrato, já que ele não transfere a propriedade do bem?? Serve para facilitar a regularização do imóvel! Como assim? Embora o contrato de compra e venda, também conhecido como contrato de posse não transfira a propriedade, ele é importante para o ajuizamento da ação de usucapião.

A ação de usucapião é capaz de regularizar imóveis sem escritura pública. É cabível para quem detém a posse do bem, que pode ser comprovada pelo contrato de compra e venda.

No direito brasileiro existem mais de 36 tipos de ação de usucapião. Hoje, abordaremos as mais conhecidas, que são: a usucapião extraordinária e a ordinária.

A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil, e é considerada a modalidade mais corriqueira no direito brasileiro por ser a mais simples em termos qualitativos. Para essa espécie, basta o animus domini (que o possuidor aja como dono, cuide do bem como se dono fosse), requisito exigido em todas as espécies de usucapião, e que tenha a posse pacífica sobre o imóvel pelo prazo de 15 anos ininterruptos.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, essa ação serve para os casos em que o imóvel foi vendido "de boca", sem qualquer contrato ou documento que comprove o pagamento, ou até mesmo, para quem não comprou o bem, mas que está na posse pacífica e ininterrupta do mesmo há pelo menos 15 (quinze) anos e, pretende reclamar a propriedade do imóvel.

Cumpre destacar que, o prazo de 15 (quinze) anos para a usucapião extraordinária, poderá ser reduzido para 10 (dez) anos, caso o possuidor haver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras e serviços de caráter produtivo dando função social a posse.

A usucapião ordinária, por sua vez, está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, e exige o preenchimento de mais requisitos que a usucapião extraordinária. Nessa modalidade, além do tempo de 10 (dez) anos de posse mansa ininterrupta e animus domini (agir como dono), será necessário também justo título, que pode ser o contrato de compra e venda, e a boa boa-fé, que é a crença do possuidor de que o imóvel não tem outro dono, pois sabe, que o bem é legitimamente seu.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Portanto, a ação de usucapião ordinária serve justamente para regularizar imóveis que foram vendidos apenas com contrato de compra e venda, por isso, o prazo é menor do que a usucapião extraordinária, que deve ser utilizada para quem não tem nenhum contrato.

Mas agora que se conhece o tempo necessário para a usucapião extraordinária e ordinária e os seus requisitos, a pergunta que não quer calar é: Se eu comprei um imóvel de quem já tinha a posse pacífica e ininterrupta por 15 (quinze) anos, vou precisar esperar mais 15 (quinze) ou 10 (dez) anos para ajuizar a ação de usucapião e regularizar o meu imóvel???? A resposta é NÃO! E é ai que está o pulo do gato da usucapião, as posses se somam, ou seja, é possível acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, é o que determina o art. 1.243 do Código Civil:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Achava que era mais difícil regularizar seu imóvel sem registro? Pois saiba que, dependendo o caso, pode ser ainda mais simples!

O Novo Código de Processo Civil, com o intuito de desburocratização e simplificação de procedimentos, admitiu o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o bem.

Assim dispõe o art. 1.071 do Código de Processo Civil:

Art. 1.071: O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Publicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com [...]

Deste modo, em algumas situações não é mais necessário ingressar com a ação na via judicial, podendo ser realizado o procedimento diretamente cartório do registro de imóveis, o que torna o procedimento mais rápido. Contundo, vale ressaltar que, tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial é indispensável que a parte seja representada por um advogado.

Fonte: https://thaynakozarenko.jusbrasil.com.br/artigos/649528592/comprei-um-imovel-apenas-com-contrato-de-compra-e-venda-e-possivel-regularizar?utm_campaign=newsletter-daily_20181122_7833&utm_medium=email&utm_source=newsletter

STF decide que imóveis de programa habitacional pela Caixa não pagam IPTU

O Supremo Tribunal Federal estabeleceu, nesta quarta-feira (17/10), que imóveis financiados pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR), da Caixa Econômica Federal, têm imunidade tributária e não pagam IPTU. Os ministros aplicaram ao caso a regra da imunidade recíproca entre entes federados.

"A Caixa Econômica Federal é empresa pública que, em essência, explora atividade econômica. Todavia, não restam dúvidas de que o patrimônio afetado à execução do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é mantido por um fundo cujo patrimônio não se confunde com o da CEF, sendo formado por recursos da União e voltado à prestação de serviço público e para concretude das normas constitucionais anteriormente descritas", argumentou o ministro Alexandre de Moraes.

O programa é destinado a oferta de casas populares à população que tem renda de até R$ 1,8 mil por mês. Para o relator do caso, ao não estar caracterizada a ocorrência de atividade comercial, a imunidade não provoca desequilíbrio à livre iniciativa ou à concorrência entre entes privados.

"Esses bens imóveis, bem como seus frutos e rendimentos de patrimônio, não se comunicam com o patrimônio da empresa pública”, pontuou o relator. Ele foi acompanhado pela maioria dos colegas, ficando vencido o ministro Marco Aurélio. Para ele, a Caixa atua mediante remuneração e é a proprietária dos imóveis.

O caso chegou ao Supremo por meio de um recurso da Caixa, que foi condenada em 2ª instância a pagar o tributo ao município de São Vicente (SP). De acordo com o banco, a Constituição garante a imunidade tributária de impostos entre o governo federal e dos estados. Além disso, os advogados da Caixa alegaram que os imóveis pertencem ao patrimônio do fundo, que é da União, e não tem objetivo de exploração econômica.

O Plenário estipulou, para repercussão geral, a tese segundo a qual “os bens e direitos que integram o patrimônio do fundo vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) criado pela Lei 10.188/2001, beneficiam-se da imunidade tributária prevista no artigo 150, inciso VI, alínea ‘a’ da Constituição Federal”.

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é promovido pelo Ministério das Cidades e tem a Caixa como banco financiador. Após a compra do terreno e construção das habitações, os imóveis são arrendados para os participantes do programa com opção de compra ao final do contrato.

Sustentações orais

O representante da Caixa, Gryecos Attom Valente Loureiro, reafirmou que os imóveis pertencentes ao PAR são de propriedade da União, estando, dessa forma, abrangidos pela imunidade tributária recíproca. Ele enfatizou que à Caixa incumbe apenas operacionalizar o programa. “A Caixa não é proprietária dos imóveis, não aporta recursos ao fundo e sequer aufere lucros. É uma contratada do governo federal e é remunerada por tarifa, assim como sói acontecer em todos os demais programas sociais por ela operados”.

Pela Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais Brasileiras (Abrasf), o advogado Ricardo Almeida Ribeiro da Silva refutou a alegação de que a atividade realizada pela Caixa na matéria não gera lucro. “É uma atividade remunerada realizada com intuito financeiro. O fato de ser uma atividade de fomento econômico não a transforma em típica de soberania”, disse. Para ele, esse modelo de atividade, por ser econômico, suporta tributação.

O advogado Felipe Gramado Gonzales, representando o município de São Vicente, alegou que não se aplica ao caso a jurisprudência firmada pelo Supremo de reconhecer a imunidade de imóveis dos Correios quanto ao IPTU. Gonzales explicou que aos Correios foi reconhecida a imunidade por se tratar de empresa prestadora de serviço público, de caráter obrigatório e exclusivo do Estado. “Por mais relevante que seja a atuação da Caixa para o país, a atividade bancária não configura um serviço obrigatório, exclusivo e público da União. Nem mesmo a fatia de serviços ligada ao PAR”.

Com informações da Assessoria de Imprensa do STF.

Leia aqui a íntegra do voto do ministro Alexandre de Moraes.

RE 928.902

(Foto meramente ilustrativa - Reprodução da internet)

(Fonte: Conjur)

Texto em: https://enviarsolucoes.jusbrasil.com.br/noticias/639631951/stf-decide-que-imoveis-de-programa-habitacional-pela-caixa-nao-pagam-iptu?utm_campaign=newsletter-daily_20181022_7704&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Você sabia que você pode perder seu imóvel?

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A partir da definição de proprietário é possível chegar também na definição de propriedade, que por estar inserida no capítulo do Código Civil que trata dos direitos reais pode ser definida como o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitada a sua função social.

Superada a definição de propriedade, quando foi possível visualizar cada um dos elementos que a reveste, vamos passar a apontar as causas que levam a perda da propriedade. Antes disso, é importante destacar que existem causas voluntárias e causas involuntárias da perda de propriedade. As voluntárias são aquelas que dependem da vontade do proprietário, já as involuntárias são aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Voluntárias: Aquelas que dependem da vontade do proprietário.

Involuntárias: Aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Das causas voluntárias

As causas voluntárias de perda da propriedade são: ALIENAÇÃO; RENÚNCIA e ABANDONO.

Pela ALIENAÇÃO, entende-se como toda forma de transferência do bem a qualquer título, a exemplo da compra e venda, doação, dação em pagamento e etc.

Pela RENÚNCIA entende-se como o ato registrado do proprietário abrir mão do seu direito. E nesta hipótese que pode, a princípio, parecer impossível, imagine um imóvel que possui uma dívida de impostos que supera o valor de mercado do próprio imóvel. Nesse caso, o proprietário renunciando o seu direito sobre o bem, estará se livrando também da obrigação de pagar os impostos, pois esta obrigação esta vinculada à coisa e não ao proprietário.

E pelo ABANDONO entende-se como aquele imóvel desocupado e deixado pelo proprietário, não ocupado também por um terceiro e ainda arrecadado como bem vago a partir da constatação do bem vago. Nesta hipótese, é importante ressaltar que após 03 (três) anos da arrecadação, o bem passará para o domínio do Município ou da União, conforme o caso.

Das causas involuntárias

Já as causas involuntárias de perda de propriedade são: PERECIMENTO; DESAPROPRIAÇÃO e POSSE-TRABALHO.

O PERECIMENTO pode ser visualizado na hipótese de demolição de um imóvel que ameaçava desabar ou também no caso de uma ilha que deixou de existir em razão do avanço do mar. Nas duas hipóteses visualizamos bens que desapareceram.

A DESAPROPRIAÇÃO ocorre mediante indenização, quando observadas as causas legais de necessidade ou utilidade pública nos termos do artigo 5º, XXIV da Constituição Federal e do artigo 1.228, § 3º do Código Civil.

Por último temos a hipótese da perda de propriedade pela POSSE-TRABALHO que ocorre quando por mais de 05 (cinco) anos, um número considerável de pessoas aplica a função social a uma área extensa de terra e a partir daí poderá adquirir a propriedade desta terra a partir de um valor arbitrado em juízo.

Por Gerlanna Dias Peixoto.

Fonte: https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/627931195/perder-seu-imovel-voce-sabia-que-voce-pode-perder-seu-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20180921_7596&utm_medium=email&utm_source=newsletter

O acordo de boca tem validade legal?

O contrato verbal é um mecanismo de negociação há muito aceito na sociedade brasileira e aos olhos da lei, sendo matéria corriqueira nos tribunais. Conforme determina o artigo 107 do Código Civil: ‘a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir’, portanto, não existindo exigência legal para formalizar um determinado acordo, o mesmo será valido, mesmo que não esteja esmiuçado em um contrato escrito.

O contrato verbal integraliza-se pelo mútuo consentimento, ou seja, pela vontade das partes, haja vista ser o negócio jurídico o meio de atuação dos indivíduos na esfera da sua autonomia. É resguardado aos contratantes formularem as condições e parâmetros dos contratos celebrados, desde que o objeto e disposições não sejam proibidos e nem contrários à lei. Devendo ser respeitado o princípio do pacta sunt servanda, ou seja, a obrigatoriedade que abrange os contratos, visando à ampla proteção ao patrimônio e à vontade das partes, garantindo um negócio jurídico justo e equilibrado. Assim, o que se exige é que o contrato seja formulado por agentes capazes, com objeto lícito e possível, determinado ou determinável.

Lembrando que, conforme preconiza o artigo 422 do Código Civil, os contratos devem guardar os princípios de probidade e boa-fé, tanto em sua conclusão como em sua execução, independentemente de sua forma.

Todavia, se a lei exigir a forma solene, por forma lê-se; exteriorização da manifestação de vontade das partes na concretização do negócio jurídico, o contrato verbal firmado será nulo de pleno direito, não produzindo efeitos legais, uma vez que as exigências legais para ajustar a relação jurídica não foram cumpridas. Em regra, a forma dos contratos é livre, ficando à escolha dos agentes, contudo, deve-se ter especial atenção para as exceções legais, sob pena de nulidade contratual.

Ademais, os interessados nessa forma de contratação devem se atentar a outro fator; se o acordo verbal gerar conflitos, que necessitem da intervenção do judiciário, será necessário provar a existência do contrato, suas condições e diretrizes, a depender do ponto que está gerando embate. Assim, desde que fique comprovado nos autos a existência do negócio jurídico, está dispensada a forma solene para a configuração do negócio e o direito de cobrança da obrigação.

De todo, apesar de válidos e legais, os contratos verbais podem trazer grande insegurança aos contratantes, pois, no caso de litígio, a parte prejudicada pode não conseguir provar o seu direito ou a existência do acordo, acabando por não ver reparados os seus direitos violados. Logo, sempre opte pela forma escrita, por mais simples que seja a relação jurídica, a fim de resguardar todos os envolvidos no negócio.

Lana Custódio, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados.

Fonte: https://custodiogoes.jusbrasil.com.br/artigos/613533127/o-acordo-de-boca-tem-validade-legal?utm_campaign=newsletter-daily_20180817_7468&utm_medium=email&utm_source=newsletter